Udvalget for Teknik & Miljø skal tage stilling til rammen for administrationspraksis som vist i bilag 4.
Ingen bemærkninger
Da bygningsreglementet ikke entydigt lægger en ramme for administrationen af højden på sommerhuse med fladt tag, har Hedensted Kommunes Udvalg for Teknik & Miljø, på udvalgsmødet den 6. november 2023, besluttet, at der skal udarbejdes et administrationsgrundlag for, hvordan bestemmelsen i bygningsreglementet skal administreres for at sikre mod unødvendige indbliksgener, og generelt bidrage til, at sommerhusområderne fremstår åbne.
Hedensted Kommunes administrationsgrundlag for højden på sommerhuse med fladt tag
Administrationsgrundlaget er udarbejdet ud fra følgende punkter.
Beskrivelse af byggeretten §178
Højden på sommerhuse er reguleret i byggerettens §178.
Ved sommerhuse kan kommunalbestyrelsen ikke nægte at godkende en bygnings etageantal, højde og afstandsforhold, når følgende betingelser er opfyldt:
1) Maksimalt en etage.
2) Maksimal højde for tag er 5,0 meter.
3) Maksimal højde for ydervæg langs mindst en langside er 3,0 meter.
4) Mindste afstand til skel mod nabo og sti er 5,0 meter.
5) Mod vej må højden ikke være over 1,0 x afstanden til skel på egen grund eller udlagt linje mod vej. Er der fastsat en linje for vejens udvidelse, regnes afstanden hertil.
I vejledningen til byggerettens §178 er der en skitse (bilag 1) der viser to gavle; en med saddeltag og en med en ensidig taghældning. Bestemmelsen regulerer ikke entydigt rammen for et sommerhus med fladt tag. Forvaltningen ønsker at kunne regulere højden på sommerhuse med fladt tag entydigt og ensartet, og derfor udarbejdes denne administrationspraksis.
Se bilag 1
De to billeder i bilag 1, skitse 1, er fra vejledningen til BR18 §178, og viser gavle af et byggeri.
Indbliksgener
Sommerhuse med fladt tag i 5 meter højde kan gives mulighed for en hævet sokkel i op til 1,9 meter over terræn. Dette vurderer forvaltningen, vil kunne give stor risiko for at naboer vil opleve indbliksgener, idet man vil kunne stå højt i en stor del af sommerhuset, og kigge direkte ind i et nabosommerhus over en hæk/hegn.
Forvaltningen mener ikke, at risikoen for indblik er noget man forventer i et sommerhusområde, der traditionelt er bygget med huse med sokkelkote i terræn. Derfor vurderes det ikke at være i overensstemmelse med brugen af sommerhusområde.
Se bilag 2
Skitse 2a. Risiko for indbliksgener ved traditionelle sommerhuse med saddeltag.
Risikoen for generende indblik er meget lille.
Skitse 2b. Risiko for indbliksgener fra et sommerhus med hævet gulvkote til et traditionelt sommerhus.
Risikoen for generende indblik fra den hævede sokkel, terrasse eller lignende er meget stor.
Skitse 2c. Indkig visualiseret i forhold til skitse 3 b.
Person på billedet er placeret på terræn 5 meter fra skel.
Oplevelsen af højt byggeri for omgivelserne
Forvaltningen vurderer, at et byggeri med fladt tag på 5 meters højde potentielt kan få et sommerhusområde til at opleves lige så tæt som et åben/lav område til enfamiliehuse. Forvaltningen vurderer, at dette ikke er i overensstemmelse med, hvad der forventes i et sommerhusområde. Denne vurdering var Udvalget for Teknik & Miljø enige i.
Et byggeri med fladt tag på 5 meters højde vil stå meget markant i et område, og det kan spærre for en del himmellys, som et hus med et 5 meters højt saddeltag ikke vil.
Se bilag 3
Skitse 3a. Illustration af 5 meter højt byggeri med fladt tag, placeret 5 meter fra skel med sokkelkote i 1,8 meter.
Silhuetten på billedet er placeret på en sokkelkote 1,8 meter over terræn. Synspunktet er placeret på terræn 5 meter fra skel
Skitse 3b. Illustration af et traditionelt sommerhus med saddeltag, hvor facaden mod skel er maksimalt 3 meter høj og taget maksimalt 5 meter højt.
Forvaltningens administration af højde på sommerhuse med fladt tag
Forvaltningen vurdere skitse 1a sådan, at ingen del af et tag kan placeres udenfor den orange linje, som trækkes mellem den ene facade på en langside af byggeriet, der er maksimalt 3 meter høj til den modstående facade med en højde på maksimum 5 meter.
Se bilag 4
Skitse 4a. Byggeri med fladt tag, der overskrider den skrå grænse som beskrevet i skitse 1a.
Skitse 4b. Byggeri med fladt tag, der kan holde sig indenfor den skrå grænse som beskrevet i skitse 1a.
Når der bygges med fladt tag, vil det ikke være muligt at bygge 5 meter højt.
| at | udvalget tager stilling til rammen for administrationspraksis som vist i bilag 4. |
At den fremlagte administrationspraksis godkendes.