Udvalget skal drøfte og beslutte, om der kan gives dispensation fra Lokalplan nr. 167 til opførelse en 4 etagers bygning på Ankersvej 4, Hedensted.
Ingen bemærkninger
Foruden dispensation fra flere bestemmelser i lokalplanen kræver det ansøgte udarbejdelse af kommuneplantillæg.
Området – eksisterende forhold
I lokalplanområdet er der tidligere opført tre ud af i alt fem planlagte punkthuse som etageboliger. Se oversigtsfoto, bilag 1.
Det ansøgte
Forvaltningen modtog 6. februar 2023 ansøgning om dispensation fra Lokalplan nr. 167 til opførelse af ét fire etagers punkthus med anden placering, større højde og flere etager end udlagt i lokalplanen. Det fremgår af ansøgningen, at det ikke længere vil være muligt, at opføre det femte og sidste punkthus, hvis der dispenseres.
Det ansøgte ønskes som vist på vedlagte situationsplan, bilag 2 og facadetegninger, bilag 3. Bygningen ønskes som et fire etagers punkthus med en øget højde (12,3m) og placeret længere mod sydvest, end lokalplanen angiver. Parkeringsarealerne ønskes placeret delvist i et område, hvor lokalplanen anviser placering af den femte bygning. Se det ansøgte parkeringsareal på bilag 2.
Fravigelse fra Kommuneplanen
Det ansøgte kræver tillæg til kommuneplanrammen 5.B.26 – Apotekerhaven, hvor der blandt andet står:
Bebyggelsesomfang:
Fravigelser fra Lokalplan nr. 167
Det ansøgte kræver adskillige dispensationer fra Lokalplan 167 vedrørende placering af bygningen, etageantal, højde og placering af parkeringspladser. Se bilag 6.
Vurdering - Hvad taler imod dispensation
Lokalplanen udlægger meget specifikt 5 byggefelter til 5 punkthuse med samme vandrette udstrækning og geometri.
Desuden fastlægger lokalplanen hvilke bygninger der må opføres i 3 etager og hvilke der må opføres i 4 etager.
Der er altså tale om en meget specifik lokalplan med høj detaljeringsgrad, som kan give en meget præcis forventning til områdets udvikling, uantastet at der ikke er tale om byggeri, der i bogstavelig forstand strider i mod formåls- og anvendelsesparagrafferne i lokalplanen.
Læses lokalplanen i sin helhed, kan den tolkes således, at det ansøgte konflikter med hensigten med lokalplanen.
Hvis der tolkes således, at det ansøgte strider mod hensigten i lokalplanen, er der ikke grundlag for dispensation, hvilket betyder, at det ansøgte kun kan opføres ved vedtagelse af ny lokalplan for området.
Illustrationen, bilag 4, viser uddraget af lokalplanen, Kortbilag 3.3. Placeringen af den ønskede bygning og parkeringsarealet er påtegnet med stiplet blå streg.
Illustrationen, bilag 5 viser situationsplanen fra ansøgningen, hvorpå der med stiplet sort linje er tegnet beliggenheden af den 5. bygning som er udlagt i lokalplanen.
Af de to illustrationer, bilag 4 og 5, ses det, at det ansøgte hindrer fremtidig opførelse af det 5. og sidste punkthus, hvis der gives dispensation. Dels på grund af, at den 4. og 5. bygning ville komme for tæt på hindanden så der ikke ville blive plads mellem bygningerne til vejadgang, dels på grund af, at der ønskes parkeringsplads på det areal, som skulle anvendes til den 5. bygning.
Hvis der dispenseres til det ansøgte, ville der kunne skabes uklarhed over, hvilken anvendelse det resterende areal beliggende på matrikelnummer 7gm ville kunne anvendes til og om forholdet efter en juridisk vurdering eventuelt ville kunne danne grundlag for erstatningsansvar over for kommunen.
Vurdering - Hvad taler for dispensation
Lokalplanens delområde A danner rammen om et boligmiljø, der er attraktivt og samtidig er optakt til styrkelse af, hvad man opfatter som et éntydigt bycentrum. Lokalplanen er som helhed med til at forstærke bycentret. Etageboligbebyggelsen kommer til at danne en naturlig kobling mellem Østerbrogades centerfunktion og boligområderne mod Ankersvej og Løsningvej.
Den påtænkte etageboligbebyggelse skal sammen med den eksisterende bygning på matr. Nr. 7bt (Middelfart Sparrekasse) i princippet udgøre en parkbebyggelse, der i sin karakter bliver en grøn tværgående forbindelse mellem boligbebyggelsen langs jernbanen mod nord og frem til kirkens grønne arealer mod syd.
Det kan anføres, at den ansøgte bebyggelse overordnet stemmer overens med formålet med lokalplanen, hvilket taler for, at der kan dispenseres. En eventuel dispensation vil primært dreje sig om disponering, mens området fortsat ville kunne rumme attraktive boliger placeret som enkeltstående punkthuse i en parkbebyggelse. Højden på det ansøgte byggeri vil ikke skille sig ud fra det tilstræbte for området som helhed. Der er blot tale om, at der bygges højere (4 etager) på en lidt anden placering end umiddelbart tilladt i lokalplanen, mod at der ikke bygges højt, hvor der umiddelbart må bygges.
Hensynet til Bredgade 2 kan eventuelt løses ved at ophæve lokalplanen for ejendommen, Bredgade 2 og efterfølgende lade byggeriet regulere af kommuneplanen og bygningsreglement. Det forventes ikke, at der ønskes byggeri på Bredgade 2, som udløser krav om lokalplan.
Yderligere information
Det areal, som i forbindelse med dispensationsansøgningen ønskes anvendt til parkering, er ejet af Hedensted Kommune. Der foreligger en underskrevet købskontrakt mellem Hedensted Kommune og ejeren af Ankersvej 4 om overtagelse af arealet.
Købsaftalen er blandt andet betinget af, at der ikke må opføres bygninger på arealet, hvilket i sig selv undergraver lokalplanens bestemmelser om, at der skal kunne opføres en femte bygning.
Planlovens §19.
§ 19. Kommunalbestyrelsen kan dispensere fra bestemmelser i en lokalplan eller en plan m.v., der er opretholdt efter § 68, stk. 2, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen,...................................
Det skal drøftes og besluttes, om der skal gives dispensation eller afslag til dispensation fra Lokalplan nr. 167. til opførelse en 4 etagers bygning på Ankersvej 4, Hedensted.
Udvalget for Teknik & Miljø besluttede at der meddeles afslag på ansøgningen om dispensation til såvel placering som etage antal fra Lokalplan nr. 167.