Dagsordener og referater

Beslutningstema

Byrådet skal tage stilling til godkendelse af Skema A for Boligselskabet Domea (afd. 32-53) til renovering, sammenlægning og nedrivning af almene boliger indenfor afdelingen.

Økonomi

Den samlede renoveringsudgift er på 22.103.500 kr., som vist i tabel 1. Mens den samlede finansieringen er vist i tabel 2.

Under gruppe 2 arbejder består kapitaltilførslen af 1/5-delsordningen, hvor Hedensted Kommunes andel er på 50.000 kr. Yderliger skal der bruges penge til indfrielse af lån i de boliger, som nedrives, til denne anvendes 1/5-delsordningen, hvor Hedensted Kommunes andel er 50.000 kr. De 100.000 kr. forslås finansieret af pulje afsat til indskud i landsbyggefonden.

Hedensted Kommune skal yde 100 % lånegaranti for de 30-årige realkreditlån, svarende til en samlet garantistillelse på 17.853.500 kr. Lånegarantierne vil ikke påvirke kommunens låneramme.

De støttede lån og tilskud fra Landsbygge Fonden er betinget af, at kommunen godkender garantier for både støttede og ustøttede lån, samt vælger at deltage i 1/5 ordningen.

Økonomi har ikke yderligere bemærkninger til de økonomiske aspekter.

Sagsfremstilling

Boligselskabet Domea Hedensted ansøger om godkendelse af Skema A til renovering, sammenlægning og nedrivning af almene boliger i afdelingen.

Afdelingen består af i alt 279 ældre- og plejeboliger fordelt i Tørring og omegnsbyer, hvor det samlede bruttoareal for hele afdelingen er 17.364 m2. 65 boliger i afdelingen er omfattet af nærværende helhedsplan. Samtlige boliger anvises af Hedensted Kommune.

De 65 boliger er fordelt i 5 bygningsafsnit og er alle opført i 1980’erne som tæt/lav rækkehusbebyggelser i et plan.

Det samlede, nuværende bruttoareal for de 65 boliger er 3.893 m². Bolig-størrelsen varierer fra 58 m² til 69 m². Alle boliger er 2-værelses boliger.

Som en del af helhedsplanen sammenlægges 5 boliger til 4 nye boliger på Åvangen, Uldum, og 3 boliger til 2 nye på Gl. Landevej, Lindved. Alle sammenlægninger udføres iht. Landsbyggefondens vejledning om tilgængelighedsboliger, og hvor det er muligt at tilpasse indretningerne til arbejdstilsynets anbefalinger til plejepersonale. Derudover nedrives der 6 boliger på samlet 300 m² på Jasminvej, Rask Mølle.

Det samlede, fremtidige boligantal for de 5 bygningsafsnit reduceres med 8 boliger via sammenlægninger og nedrivning til 57 boliger med et samlet, nyt bruttoareal på 3.593 m².

I Landsbyggefondens database og BOSSINF er der registreret oplysninger om antal boliger og arealer der ikke stemmer overens med de faktiske eksisterende forhold. Desuden er de endelige arealer i de sammenlagte, nye boliger ikke endeligt målt op. Dermed er der indlejret nogle usikkerheder i registreringen af boligoplysninger, der stadfæstes ved landinspektør opmåling og ny BBR-registrering i forbindelse med myndighedsprojekt før Skema B.

Hvis kommunen og Landsbyggefondens godkender skema A indsendes en nedrivningsansøgning vedrørende bygningsafsnittet Jasminvej 18-28, Rask Mølle til Bolig- og Planstyrelsen. Der er indledt en for-håndsdialog med Hedensted Kommune om nedrivningen.

Status og baggrund

En fremtidssikringsanalyse fra 2008 pegede på et behov for at fremtidssikre boligerne og gøre boligerne attraktive også i fremtiden. Den oprindelige ansøgning til Landsbyggefonden indeholdt en udvidelse af boligerne, men det støttes ikke af fonden. I den reviderede og endelige helhedsplan, arbejdes der derimod med sammenlægning af ældreboliger, samt nedrivning af 6 ældreboliger på Jasminvej 18-28. Der er desuden konstateret byggeskader i gavle på Hybenvej i Rask Mølle.

Udbedring af skader i gavle og sammenlægning af boliger støttes af Landsbyggefonden som hhv. gruppe 1 og gruppe 2.

Sideløbende har Hedensted Kommune udarbejdet en senioranalyse i 2018, som pegede på, at der for nuværende er for mange ældreboliger, som samtidigt typisk er meget små og ikke har en tidssvarende indretning. Indeværende helhedsplan taler ind i den analyse, og forsøger at løse nogle af disse udfordringer lokalt.

Helhedsplanens sagsforløb er nærmere beskrevet i det følgende. Selve projektets indhold er oplistet i næste afsnit.

I forlængelse af Grøn Boligaftale 2020 blev det besluttet, at alle ”venteliste-projekter” i Landsbyggefonden skulle have tilsagn i 2020 eller 2021, for afvikling af køen. Afdeling 32-53 er reserveret til 2021, og risikerer at komme bag køen igen, hvis der ikke opnås tilsagn i indeværende år.

Projekt indhold

Der er igennem forundersøgelser til helhedsplanen identificeret en række arbejder i helhedsplanen. Udover sammenlægning og nedrivning af udvalgte boliger, er der opstillet arbejder i boligernes klimaskærm, samt foreslået ’lette ombygninger’ med en åbning mellem køkken og stue i nyt køkkenalrum. De forskellige arbejder er oplistet i det følgende:

Støttede arbejder, gruppe 1 og gruppe 2:

• Sammenlægning af 5 ældreboliger til 4 større på Åvangen, Uldum
• Sammenlægning af 3 ældreboliger til 2 større på Gl. Landevej, Lindved
• Etablering af balanceret ventilation i de sammenlagte boliger
• Udbedring af konstaterede byggeskader i gavle på Hybenvej, Rask Mølle
• Nedrivning af de 6 ældreboliger på Jasminvej, Rask Mølle

Der er desuden foreslået en række tiltag, som ikke er støtteberettigede arbejder hos Landsbyggefonden. Derfor indgår de som ustøttede gruppe 2 og gruppe 3 arbejder:

• ’Basisrenovering’ af klimaskærm: udtjente eternittage, døre og vinduer udskiftes i samtlige boliger.
• Vedligehold af gavle uden konstaterede byggeskader
• ’Let ombygning’ af 5 boliger på Hybenvej i Rask Mølle og 6 boliger på Åvangen i Uldum: nyt køkken og nedbrydning af væg til stue, for at skabe bedre dagslysforhold
• Øget tilgængelighed ift. arbejdstilsynets anbefalinger i de sammenlagte boliger.
• Opgradering af udenomsarealer på Gl. Landevej, Åvangen og Hybenvej, for at gøre områderne mere attraktive

Til udskiftning af tage, vinduer og døre, er betydelige tilskud fra boligafdelingens henlagte midler med til at finansiere indsatserne. Mere herom under økonomi og finansiering.

Der er afsat midler til at øge tilgængeligheden ift. arbejdstilsynets anbefalinger til plejepersonale. Denne omkostning er ikke støttet af Landsbygge-fonden, da det går ud over niveau C i tilgængelighedskravene formuleret af SBi anvisning 249. Det er dog muligt at tilpasse indretningen, bl.a. ved udvidelse af badeværelser. Endelige løsninger herom følger i projekteringen og myndighedsprojektet, samt i dialog med Hedensted Kommune.

Helhedsplanens arbejder er nærmere beskrevet i helhedsplanen, som vedlægges som bilag 1.

Sideløbende arbejdes der på et frasalg af de 3 boliger på Rogårdsvej 1A-C i Åle. Salget af disse boliger er dog ikke en del af økonomien og finansieringen i indeværende helhedsplan med støtte fra Landsbyggefonden.

Genhusning

Beboerne i de 6 boliger på Jasminvej 18-28, tilbydes permanent genhusning, da boligerne nedrives.

Beboere omfattet af boligsammenlægninger eller ombygninger af i alt 17 boliger fordelt på 4 stk. boligtype 2 boliger på Åvangen, 5 stk. boligtype 1 boliger på Hybenvej, 6 stk. boligtype 1 boliger på Åvangen og 2 stk. bolig-type 1 boliger på Gl. Landevej tilbydes midlertidig genhusning (se bilag 1 for boligtyper)

En nærmere plan for genhusningen, samt specificeret genhusningsbudget følger, når der indsendes skema B for helhedsplanen.

Øvrige udvendige arbejder, herunder tagrenovering, renovering af gavle, udskiftning af vinduer og døre, facadeafrensning og renovering af murværk, vil som udgangspunkt udføres, mens beboeren bor i sin bolig.

Der tages særskilt hånd om særligt sårbare beboere.

Beboere som genhuses, vil blive særskilt informeret om forløb og vilkår for genhusningen. En genhusningskoordinator vil blive ansat i byggesagen til at håndtere hele genhusningsprocessen.

AB18 fravigelser

Boligselskabet Domea Hedensteds fravigelser til AB18 (Almindelige betingelser i bygge- og anlægsvirksomhed, Betænkning nr. 1570 2018) for nærværende byggesag fremgår i bilag 6 i det følgende til godkendelse i Hedensted Kommune i henhold til Bekendtgørelse om støtte til almene boliger m.v., § 30, stk. 2:

AB18 fravigelser vedlægges udbudsmaterialet til byggesagen således, at de bliver et aftalegrundlag for den kommende udførelse af renoverings- og ombygningsarbejderne.

Begrundelsen for fravigelserne er at sikre en effektiv byggesag med enkle og sikre administrative forretningsgange, da alle udgifter i sidste ende dækkes af indbetalinger fra lejerne. Fravigelserne fastholder ansvarsforholdet mellem entreprenøren og bygherren. Fravigelserne indgår alle i AB-udvalgets stillingtagen til fravigelser i bemærkninger til AB 18 § 1, stk. 2, ligesom de alle er aftalt mellem BL og Dansk industri.

Godkendelser

Vedrørende nedrivningen af Jasminvej 18-28, skal Plan- og Boligstyrelsen godkende en nedrivningsansøgning mellem Skema A og Skema B. Styrelsens godkendelse er nødvendig før nedrivningen kan sættes i værk.

Plan- og Boligstyrelsen skal desuden godkende sammenlægningen af boliger, ligeledes mellem Skema A og Skema B.

Omfanget af helhedsplanen samt finansieringen er drøftet og godkendt af Landsbyggefonden. På baggrund af Landsbyggefondens finansieringsskitse har Domea.dk udarbejdet et finansieringsoplæg, som er indstillet til godkendelse af organisationsbestyrelsen den 2. december 2021.

Endvidere skal beboerne godkende projektet på et ekstraordinært afdelingsmøde. Dette vil bliver afholdt primo 2022, da det ikke er muligt at sikre en godkendelse i indeværende år, inden Skema A skal godkendes i Landsbyggefonden.

Økonomioversigt

Landsbyggefondens finansieringsskitse vedlægges som bilag 3.

Finansieringsoversigt visende anlægsbudget, finansiering og påvirkning af driftsbudget før evt. Landsbyggefonds driftsstøtte jf. Landsbyggefondens finansieringsskitse vedlægges for projektet som bilag 3.

Entreprisearbejderne med tilhørende er specificeret i det medsendte Landsbyggefond-budgetskema, der vedlægges som bilag 3.

Bygherreindberetning i BOSSINF:

BOSSID: 766 91 09-11-2021 1 10-X 0 (støttet del – gruppe 1)

BOSSID: 766 92 19-11-2021 3 10-X 0 (ustøttet del – gruppe 2)

BOSSID: 766 92 19-11-2021 4 10-X 0 (ustøttet del – gruppe 3)

BOSSINF indberetningerne er vedhæftet som bilag 7-9.

Anlægsbudget

RUM Arkitekter har udarbejdet et overslag over de forventede håndværkerudgifter. På grundlag heraf anslås de samlede anlægsudgifter til 22.103.500 kr.,

Finansiering

Omfanget af helhedsplanen samt finansieringen er drøftet og godkendt af Landsbyggefonden. På baggrund af Landsbyggefondens finansieringsskitse har Domea.dk udarbejdet nedenstående finansieringsoplæg, som er indstillet til godkendelse af organisationsbestyrelsen den 2. december 2021.

For at gennemføre helhedsplanen er der forudsat en kapitaltilførsel, som

Landsbyggefonden har beregnet til i alt kr. 250.000, hvoraf der lægges op til en kommunal andel på kr. 50.000, svarende til 1/5.

Fremtidigt boligudbud

Afdelingens samlede boligareal reduceres med 300 m² efter renoveringen. Boligudbuddet reduceres med 8 boliger på hhv. Åvangen, Gl. Landevej og på Jasminvej.

Administrationen indstiller, 29. november 2021, pkt. 124:

at Skema A for de støttede arbejder gruppe 1 godkendes med en anskaffelsessum på 7.154.500 kr.

at Skema A for de ustøttede arbejder gruppe 2 godkendes med en anskaffelsessum på 6.000.000 kr.

at Skema A for de ustøttede arbejder gruppe 3 godkendes med en anskaffelsessum på 8.948.694 kr.

at Hedensted Kommune yder et rente- og afdragsfrit lån på 100.000 kr. til den kommunale andel af kapitaltilførslen. Halvdelen går til finansiering af de ustøttede gruppe 2 lån, og halvdelen går til indfrielse af lån.

at Hedensted Kommune godkender den vedlagte finansiering, herunder den afledte huslejestigning på 24 kr./m2/år som følge af de ustøttede gruppe 3 arbejder således, at den foreløbige fremtidige husleje som følge af helhedsplanen bliver 1.136 kr./m2/år.

at Hedensted Kommune godkender, at boligafdelingen til renovering af familieboligerne kan optage støttet og ustøttede lån på henholdsvis 7.154.806 kr. og 10.698.694 kr. (Gruppe 2: 4.750.000, gruppe 3: 5.948.694 kr.), samt at der stilles kommune garanti for alle lån, svarende til 17.853.500 kr.

at Hedensted Kommune i henhold til foreløbig garantiberegning stiller 100% kommunegaranti for det støttede lån på 7.154.806 kr., 100% kommunegaranti for det ustøttede lån på 4.750.000 kr. samt 100% kommunegaranti for det ustøttede lån på 5.948.694 kr.

at Hedensted Kommune godkender de ansøgte AB18 fravigelser.

Beslutning fra Udvalget for Social Omsorg, 29. november 2021, pkt. 124:

Udvalget anbefaler godkendelse af indstillingen til Byrådet.

Kommunikation

Beslutning meddeles ansøger

Lovgrundlag

Lov om almene boliger §§ 90-92

Lånebekendtgørelsen § 2

Beslutning

Indstilles godkendt.

Bilag

• BILAGBilag 1_Helhedsplan_3253_nov 2021
• BILAGBilag 1A_Følgebrev skema A ansøgning 3253
• BILAGBilag 2_Indstillingsskrivelse OB afd 3253
• BILAGBilag 3_LBF_finansieringsskitse_3253
• BILAGBilag 4_Finansieringsoversigt
• BILAGBilag 5_Landsbyggefondens budgetark 3253
• BILAGBilag 6_AB18 fravigelser
• BILAGBilag 7_Bossinf_støttet gruppe 1
• BILAGBilag 8_Bossinf_ustøttet gruppe 2
• BILAGBilag 9_Bossinf_ustøttet gruppe 3
• BILAGBilag 10_Garantiforpligtelser pr. 23.11.2021