Kommunalbestyrelsen skal tage stilling til godkendelse af Skema A til opførsel af 16 almene familieboliger og 14 ældreboliger samt et fælleshus ved Lystrupvej i Stenderup for det almene boligselskab Alfabo.
Den samlede udgift for projektet er i skema A på 70,364 mio. kr. Finansieringen fordeles på realkreditlån 61,92 mio. kr, beboerindskud, 1,407 mio. kr og kommunal grundkapital 7,036 mio. kr.
Hedensted Kommune skal indskyde den kommunale grundkapital til Landsbyggefonden på 7,036 mio. kr. Dette beløb kan finansieres delvis af forventede overførte midler fra 2023 (3,3 mio. kr) og afsatte midler i 2024. Yderligere skal der ydes kommunal lånegaranti på den del af realkreditlånet, som er over 60 % af ejendommens værdi. Dette vil maksimalt kunne beløbe sig til 61,92 mio. kr, som er det samlede beløb på realkreditlånet. Sjældent vil der skulle ydes garanti for hele realkreditlånet. Alfabos forventning er en garantistillelse på cirka 70 %, svarede til 43 mio. kr. Den kommunale lånegaranti vil ikke påvirke kommunens låneramme.
Økonomi har ikke yderligere bemærkninger vedrørende de økonomiske aspekter.
Kommunalbestyrelsen godkendte den 31. august 2022, sag nr. 143, en prioriteret rækkefølge for de sager om almene boliger, som forvaltningen havde modtaget. I den forbindelse blev der givet et foreløbigt tilsagn til cirka 6,3 mio. kr i grundkapitalindskud til 15 seniorboliger og 15 familierækkehuse i ved Lystrupvej i Stenderup.
Projektet er omfattet af lokalplan 1191 for boliger ved Lystrupvej i Stenderup. Da der ikke er indkommet væsentlige høringssvar til lokalplanen, forventes lokalplanen administrativ godkendt i forlængelse af politisk vedtagelse af Kommuneplantillæg nr. 10 til Hedensted Kommuneplan.
Projektet
Projektet omfatter i alt 30 boliger og et fælleshus.
Boligfordelingen fordeles således:
16 stk. almene 4 rums familieboliger på 93 m2, svarende til i alt cirka 1.484 m2.
14 stk. almene 3 rums ældreboliger på 86 m2, svarende til i alt cirka 1.205 m2.
Der opføres desuden et fælleshus på cirka 158 m2.
Det samlede støtteberettigede boligareal er 2.847 m2.
Derudover etableres et depotrum til hver enkelt bolig samt affaldsterminaler i terræn.
Husleje
Den foreløbige husleje for boligerne er beregnet således:
Familiebolig på 93 m2 har en husleje på kr 7.991 pr. måned.
Ældrebolig på 86 m2 har en husleje på kr 7.595 pr. måned.
Boliganvisning
Der forventes, at der indgået særskilt aftale med kommunen vedr. håndteringen af udlejningen af ældreboligerne, således kommunen kan få mulighed for at indgå en anvisningsaftale, dette forhold foreslås afklaret inden skema B.
Tomgangsleje
Hedensted Kommune har på flere adresser visitationsretten til almene boliger efter Almen boliglovens §105. Det betyder, at kommunen hæfter for lejen i de perioder, hvor boligen ikke er udlejet samt for istandsættelse ved fraflytning.
Frivillig aftale om anvisning
Efter lov om almene boliger § 54 udøver kommunen anvisningsretten til almene ældreboliger. Efter lov om almene boliger § 55 kan kommunen og den almene boligorganisation aftale, at boligorganisationen overtager anvisningen af de almene
ældreboliger.
Anbefaling
Forvaltningen anbefaler, at Skema A godkendes på betingelse af at der udarbejdes en frivillig aftale med Alfabo, hvor boligselskabet fremadrettet står for anvisningen til ældreboligerne og istandsættelse ved fraflytning. Kommunen påtager sig derved ikke anvisningsretten til boligerne og deraf heller ikke tomgangsleje eller istandsættelse ved fraflytning.
Boligselskabet overfor for forvaltningen tilkendegivet pr. e-mail, at de er indforstået med dette.
Byggetid
Skema B forventes fremsendt i foråret 2024.
Forventet byggestart 1. juni 2024 og forventet indflytning den 15. august 2025.
Grundkapitalindskud til Landsbyggefonden
Den kommunale andel til grundkapitalindskud beregnes på baggrund af boligtype (familie-, ældre- eller ungdomsbolig).
For ungdomsboliger og ældreboliger udgør den kommunale grundkapital 10 %.
For familieboliger med et gennemsnitligt bruttoetageareal pr. bolig under 90 kvadratmeter udgør den kommunale grundkapital 8 %.
For familieboligprojekter med et gennemsnitligt bruttoetageareal pr. bolig på 105 kvadratmeter og derover udgør den kommunale grundkapital 12 %.
For familieboligprojekter med et gennemsnitligt bruttoetageareal pr. bolig, som ligger mellem ovenstående grænser udgør grundkapitallånet på 10 % af den anskaffelsessum for det konkrete nybyggeri.
Maksimumsatsen var i 2022:
Familieboliger og ungdomsboliger (pr. m2) kr. 17.280 og dertil kom et tillæg pr. bolig på kr. 356.020.
Ældreboliger (pr. m2) kr. 25.140.
Maksimumsatser i 2024:
Familieboliger og ungdomsboliger (pr. m2) kr. 18.720 og dertil kom et tillæg pr bolig på kr. 385.770.
Ældreboliger (pr. m2) kr. 27.240.
For det konkrete projekt betyder det den kommunale andel af grundkapital indskud stiger fra 6,3 mio. kr i 2022 til 7,036 mio. kr i 2024. Det anbefales, at forskellen finansieres af den pulje der er afsat til almene boliger i 2024.
Det anbefales, at der fremadrettet, i forbindelse med i forbindelse med behandlingen af nye ansøgninger om almene boligprojekter foretages en fremskrivning af grundkapitalindskud, da det vil sikre at der afsættes en mere realistisk pulje når sagen behandles i forbindelse med Skema A samt at det laves en vurdering af hvornår projektet forventes afsluttet med Skema C, i det der ved afslutning af Skema C foretages en indeksregulering.
Regulering af maksimumbeløb
Indberetningen til Landsbyggefonden via BOSSINF tager udgangspunkt i 2024 maksimumbeløbene. Ved sagens afslutning, ved Skema C, sker indeksregulering hvor indeksreguleringsbeløbet forhøjer sagens samlede anskaffelsessum med det faktiske indeks udover maksimumsbeløbet jf. Bekendtgørelse om støtte til almene boliger m.v., Kap. 4 § 13, stk. 3 og i henhold til ABT18 og i henhold til tilbudsbrevet.
Fremskrivning af maksimumbeløb
Regulering af maksimumbeløbet til 2026-kroner afhænger af nettoprisindeksets udvikling og lønudvikling, jf. bekendtgørelse om støttet byggeri. Det kan være svært at være helt præcis pga. både inflation, overenskomster og kommende renteniveauer.
Et forsigtigt bud kunne være 10 %.
For det konkrete projekt vil det betyde, at med en tilskrivning af 10 % i forhold til 2024, hvor grundkapitalindskuddet er beregnet til 7,036 mio. kr, vil grundkapitalindskuddet i 2026 være 7,740 mio. kr.
Forvaltning vil fremadrettet forsøge at sikre, at et bud på en 2-årig fremskrivning af grundkapitalindskuddet fremgår i forbindelse af Skema A-behandlingen.
Forvaltningen indstiller, 5. februar 2024, pkt. 18:
at Skema A for opførsel af 30 almene boliger ved Lystrupvej i Stenderup godkendes på betingelse af, at der kan indgås en aftale med boligselskabet om, at de påtager sig anvisningsretten og deraf følgende udgifter til istandsættelse og tomgangsleje, med en anskaffelsessum på 70,363 mio. kr.
at der ydes kommunal grundkapitalindskud på 7,036 mio. kr.
at de 7,036 mio. kr i kommunal grundkapital til indskud i Landsbyggefonden finansieres som beskrevet under Økonomi.
at der gives tilsagn om lånegaranti efter gældende regler.
Beslutning fra Udvalget for Vækst & Klima 2022-2025, 5. februar 2024, pkt. 18:
Udvalget for Vækst & Klima anbefaler Kommunalbestyrelsen at godkende sagen som indstillet.
Det almene boligselskab Alfabo meddeles beslutningen.
Lov om almene boliger
Bekendtgørelse om støtte til almene boliger med videre, Kap. 4 §13, stk 3
Lånebekendtgørelse §2
Økonomiudvalget tiltrådte Udvalget for Vækst og Klimas indstilling, som dermed indstilles til kommunalbestyrelsens godkendelse.