Byrådet 2018-2021 - dagsordener og referater

241. F: Godkendelse af Skema A for Boligselskabet Domea (afd. 32-54)Klik her for at folde ud og læse mere om F: Godkendelse af Skema A for Boligselskabet Domea (afd. 32-54)

Sagsnr.: 03.02.00-G01-4-21 Sagsbehandler: Mette Wraa Nielsen

Beslutningstema

Byrådet skal tage stilling til godkendelse af Skema A for Boligselskabet Domea (afd. 32-54) til renovering af 29 almene boliger.

Økonomi

Den samlede renoveringsudgift er på 16.489.119,- kr., som vist i tabel 1. Mens den samlede finansieringen er vist i tabel 2.

Under gruppe 2 arbejder består kapitaltilførslen af 1/5-delsordningen, hvor Hedensted Kommunes andel er på 50.000. Pengene forslås finansieret af pulje afsat til indskud i landsbyggefonden.

Hedensted Kommune skal yde 100 % lånegaranti for de 30-årige realkreditlån, svarende til en samlet garantistillelse på 10.100.119,- kr. Lånegarantierne vil ikke påvirke kommunens låneramme.

De støttede lån og tilskud fra Landsbygge Fonden er betinget af, at kommunen godkender garantier for både støttede og ustøttede lån, samt vælger at deltage i 1/5 ordningen.

Økonomi har ikke yderligere bemærkninger til de økonomiske aspekter.

Sagsfremstilling

Boligselskabet Domea Hedensted ansøger om godkendelse af Skema A til renovering af 29 almene boliger i Hedensted Kommune

Afdelingen består af i alt 239 boliger, efter en sammenlægning af tidligere afdelinger, og består af i alt 18.383 m².

Helhedsplanen vedrører en del af boligafdelingen, den tidligere afdeling 32-16:

Rosavej 19A-27B, 7160 Tørring, matrikel nr. 7r, Stovgård Hgd., Tørring
Møllevænget 37A-B, 7100 Vejle, matrikel nr. 24x, Lindved by, Sindbjerg
Kingosvej 4A-B, 8762 Flemming, matrikel nr. 24k, Hornborg by, Hornborg
Hybenvej 13A-C, 8763 Rask Mølle, matrikel nr. 2kq, Rask Hgd., Hvirring
Askevej 5-C, 7160 Tørring matrikel nr. 5bu, Åle by, Åle

De 5 bebyggelsesafsnit, der er opført i løbet af 1980’erne, består af 29 familieboliger. Bebyggelserne er opført som rækkehusbebyggelse og består af 14 stk. 2-værelses boliger og 15 stk. 3-værelses boliger. 19 af boligerne er placeret på Rosavej med tilhørende fælleshus og opholdsarealer.

Det samlede bruttoareal er 2.013 m² og boligstørrelsen varierer mellem 61 m² og 77 m² i de 5 bebyggelsesafsnit.

Bebyggelserne er meget ens arkitektonisk, opført som tidstypiske tæt-lav bebyggelser fra 1980’erne med røde mursten og sorte eternittage.

Status og baggrund

En fremtidssikringsanalyse fra 2008 pegede på et behov for at fremtidssikre boligerne og gøre boligerne attraktive, også i fremtiden. Den oprindelige ide var at sammenlægge boliger til større familieboliger, men med den seneste udvikling af udlejningssituationen og demografien, er disse ændret til ombygning efter tilgængelighedsprincipperne. Der er desuden konstateret udfordringer med tagbelægninger med dertilhørende byggeskader.

Udbedring af skader og tilgængelighedsforbedringer støttes af Landsbyg-gefonden som hhv. gruppe 1 og gruppe 2.

Helhedsplanens sagsforløb er nærmere beskrevet i det følgende. Selve projektets indhold er oplistet i næste afsnit.

I forlængelse af Grøn Boligaftale 2020 blev det besluttet, at alle ”venteliste-projekter” i Landsbyggefonden skulle have tilsagn i 2020 eller 2021, for afvikling af køen. Afdeling 32-54 er reserveret til 2021, og risikerer at komme bag køen igen, hvis der ikke opnås tilsagn i indeværende år.

Projekt indhold

I forbindelse med gennemførelse af forundersøgelser til helhedsplanen er der konstateret udfordringer med eternittagene.

Ved gennemgang af boligerne, er det desuden konstateret, at de nuværende indretninger ikke opfylder kravene til tilgængelighed, med tilstrækkelige dørbredder, venderadius Ø150 mv. Særligt i køkkener og indgangs-partier kan kravene ikke opfyldes. Ved ombygninger af sådan en karakter, installeres også balanceret mekanisk ventilation i boligerne.

De kommende tilgængelige boliger koncentreres på Rosavej i Tørring, hvor 19 tilgængelige boliger opnås i én samlet bebyggelse.

Udbedringen af tagene, ventilationsanlæg, samt renovering og nyindretning ift. krav om tilgængelighed støttes af Landsbyggefonden som hhv. gruppe 1 og 2 arbejder.

Det er desuden afdelingens ønske, at udførelsen af helhedsplanen også omfatter udskiftning af døre og vinduer, samt istandsættelser af badeværelser i de tilgængelige boliger. Disse arbejder har karakter af vedligehold og modernisering, som ikke er støtteberettiget hos Landsbyggefonden. Derfor indgår disse arbejder som ustøttede gruppe 3 arbejder og finansieres dermed af låneoptag med huslejestigning, samt ved tilskud fra afdelingens henlagte midler og drifts- og vedligeholdelsesplan.

Helhedsplanens arbejder er nærmere beskrevet i helhedsplanen, som vedlægges som bilag 1.

Landsbyggefonden lægger i sin finansieringsskitse op til muligheden for at gennemføre gruppe 3-arbejder i tilknytning til den samlede renovering.

Genhusning

Beboerne i de 19 tilgængelige familieboliger på Rosavej, tilbydes midlertidig genhusning under byggeperiode, da deres nuværende boliger ikke kan bebos på grund af ombygningen. En nærmere plan for genhusningen følger når projektet er på plads ved Skema B.

Øvrige arbejder herunder tag- og vinduesudskiftning vil som udgangspunkt udføres, mens beboeren bor i sin bolig. Der tages særskilt hånd om særligt sårbare beboere.

Beboere som genhuses midlertidigt, er bliver særskilt informeret om forløb og vilkår for genhusningen. En genhusningskoordinator vil blive tilkoblet helhedsplanen, for at styre dette arbejde.

AB18 fravigelser

Boligselskabets fravigelser til AB18 (Almindelige betingelser i bygge- og anlægsvirksomhed, Betænkning nr. 1570 2018) for nærværende byggesag fremgår i bilag 7 til godkendelse i Hedensted Kommune i henhold til

Bekendtgørelse om støtte til almene boliger m.v., § 30, stk. 2.

AB18 fravigelser vedlægges udbudsmaterialet til byggesagen således, at de bliver et aftalegrundlag for den kommende udførelse af renoverings- og ombygningsarbejderne.

Begrundelsen for fravigelserne er at sikre en effektiv byggesag med enkle og sikre administrative forretningsgange, da alle udgifter i sidste ende dækkes af indbetalinger fra lejerne. Fravigelserne fastholder ansvarsforholdet mellem entreprenøren og bygherren. Fravigelserne indgår alle i AB-udvalgets stillingtagen til fravigelser i bemærkninger til AB 18 § 1, stk. 2, ligesom de alle er aftalt mellem BL og Dansk industri.

Godkendelser

Renoveringsprojektet er godkendt på afdelingsmøde den 15.november 2021. Se referat af afdelingsmødet i bilag 2.

En godkendelse fra organisationsbestyrelsen udestår for nuværende, men forventes godkendt på møde den 2. december 2021. I bilag 3 fremgår indstillingsskrivelse til organisationsbestyrelsen. Referat af organisationsbestyrelsens møde eftersendes.

Økonomioversigt

Landsbyggefondens finansieringsskitse vedlægges som bilag 4.

Finansieringsoversigt visende anlægsbudget, finansiering og påvirkning af driftsbudget før evt. Landsbyggefonds driftsstøtte jf. Landsbyggefondens finansieringsskitse vedlægges for projektet som bilag 5.

Entreprisearbejderne med tilhørende er specificeret i det medsendte Landsbyggefond-budgetskema, der vedlægges som bilag 6.

Bygherreindberetning i BOSSINF:

BOSSID: 766 91 05-10-2021 1 10-X 0 (støttet del – gruppe 1)

BOSSID: 766 92 04-11-2021 1 10-X 0 (ustøttet del – gruppe 2)

BOSSID: 766 92 04-11-2021 2 10-X 0 (ustøttet del – gruppe 3)

Anlægsbudget

RUM Arkitekter har udarbejdet et overslag over de forventede håndværkerudgifter. På grundlag heraf anslås de samlede anlægsudgifter til 16.489.119 kr.

Finansiering

Omfanget af helhedsplanen samt finansieringen er drøftet og godkendt af Landsbyggefonden samt Boligorganisationen. På baggrund af Landsbygge-fondens finansieringsskitse har Domea.dk udarbejdet nedenstående finansieringsoplæg, som er godkendt af beboerne.

For at gennemføre helhedsplanen er der forudsat en kapitaltilførsel, som

Landsbyggefonden har beregnet til i alt kr. 250.000, hvoraf der lægges op til en kommunal andel på kr. 50.000, svarende til 1/5.

Huslejekonsekvenser

Nuværende huslejeniveau pr. 31. dec. 2020 er 779 kr./m²/år eksklusiv forbrug.

Renoveringsarbejderne skønnes at medføre en gennemsnitlig lejeforhøjelse på 8 kr./m²/år i 2021-niveau, hvilket svarer til en gennemsnitlig huslejestigning på 1 % i 2021-niveau.

Huslejestigningen differentieres i afdelingen, således, at de boliger der får flest forbedringer, også får den største huslejestigning. Det er derfor de tilgængelige boliger der får den største huslejestigning. Resten af boligafdelingen løfter dog også en mindre andel af huslejepåvirkningen, for at afbøde uforholdsmæssigt store huslejestigninger.

Huslejestigningen er fordelt således, at de tilgængelige boliger stiger 45 kr./m2/år. Resten af boligerne i afdelingen stiger 5 kr./m2/år.

Da afdelingen er sammenlagt af tidligere afdelinger og opført på forskel-lige tidspunkter, er huslejen forskellig fra bebyggelse til bebyggelse.

Kommunal garanti

I henhold til foreløbig garantiberegning vil der skulle stilles 100% kommunegaranti for det støttede lån på 6.530.328 kr., 100% kommunegaranti for det ustøttede lån på 2.050.000 kr. samt 100% kommunegaranti for det ustøttede lån på 1.519.791 kr.

Vedrørende de støttede arbejder regaranter Landsbyggefonden med 50 %. Frem mod skema B fastsættes den endelige kommunegaranti efter finansieringsudbud.

Økonomichef Søre Dreiø Carslen samt Fagkoordinator i Plan Mette Wraa Nielsen deltager i behandlingen af dette punkt i Udvalget for Politisk Koordination & Økonomi.

Administrationen indstiller, 6. december 2021, pkt. 296:

at Skema A for de støttede arbejder gruppe 1 godkendes med en anskaffelsessum på kr. 6.530.328,

at Skema A for de ustøttede arbejder gruppe 2 godkendes med en anskaffelsessum på kr. 6.300.000,

at Skema A for de ustøttede arbejder gruppe 3 godkendes med en anskaffelsessum på kr. 3.658.791 kr,

at Hedensted Kommune yder et rente- og afdragsfrit lån på kr. 50.000 kr. til den kommunale andel af kapitaltilførslen,

at Hedensted Kommune godkender den vedlagte finansiering, herunder den afledte huslejestigning på 8 kr./m2/år som følge af de ustøttede gruppe 3 arbejder således, at den foreløbige fremtidige husleje som følge af helhedsplanen bliver 787 kr./m2/år og

at Hedensted Kommune godkender, at boligafdelingen til renovering af familieboligerne kan optage støttet og ustøttede lån på henholdsvis 6.530.328 kr. og 3.569.791 kr. (Gruppe 2: 2.050.000, gruppe 3: 1.519.791 kr.), samt at der stilles kommune garanti for alle lån, svarende til 10.100.119 kr.

at de ansøgte AB18 fravigelser godkendes

Beslutning fra Udvalget for Politisk Koordination og Økonomi, 6. december 2021, pkt. 296:

Indstilles godkendt.

Kommunikation

Beslutning meddeles ansøger

Lovgrundlag

Lov om almene boliger §§ 90-92

Lånebekendtgørelsen § 2

Beslutning

Godkendt.

Fraværende: Steen Christensen (A),
Erik Kvist (O) som suppleant deltog Jesper Flensted.

Jeppe Mouritsen (V), som suppleant deltog Ole Ødman.

Bilag

Print dette punkt

Dagsordener og referater