Kommunalbestyrelsen skal beslutte, om forvaltningen skal gå videre med planlægning for Helheden – Første etape af nyt boligområde vest for Hedensted. Kommunalbestyrelsen skal samtidigt tage stilling til, at det i forbindelse med planlægningen er nødvendigt at opnå dispensation fra naturbeskyttelseslovens §3.
Såfremt det besluttes at arbejde videre med planlægningen, skal sagen oversendes til budgetforhandlingerne for 2024, idet der ikke på nuværende tidspunkt er afsat midler til afledte udgifter ved planlægning og gennemførelse af første etape af nyt boligområde vest for Hedensted. Spørgsmålet om afledte midler til planlægningen behandles under sagen om "Kommuneplantillæg for boliger - afledte anlægsudgifter" på dagsordenen til mødet i Udvalg for Vækst & Klima 30. maj 2023.
Økonomi har ikke yderligere bemærkninger til de økonomiske aspekter.
29. marts 2023: Kommunalbestyrelsen besluttede, under punkt 39 vedrørende ”Beslutning om boligudlæg Kommuneplantillæg for Boliger”, at igangsætte lokalplan for boligudlæg nr. 5 i Hedensted.
Hedensted Kommune har modtaget en anmodning fra Sole Gruppen om at udarbejde en planlægning for Helheden – Første etape af et nyt boligområde vest for Hedensted. Se planområdets placering på bilag 1 og projektudviklers skitse på bilag 2.
Det er intentionen at udvikle et større sammenhængende boligområde vest for Hedensted kaldet ”Helheden”. En helhedsplan for området kan ses på bilag 3. ”Helheden” er tænkt som et alternativ til det klassiske parcelhuskvarter. Visionen er, at man ved at bo tættere og nøjes med mindre privat udeareal giver plads til større og mere værdiskabende fællesområder i naturen. Helhedsplanen for det samlede område inddeles i etaper og forventes udbygget over en længere årrække, se etapeplan på bilag 4.
Planområdet omfatter helhedsplanens etape 1, hvor der er ønske om at opføre åben-lav og tæt-lav boligbebyggelse. Planområdets afgrænsning kan ses på bilag 1.
Lokalplan
En realisering af det ønskede projekt kræver, at der udarbejdes en lokalplan for området.
Lokalplanen foreslås udarbejdet efter følgende overordnede retningslinjer:
Ovenstående er forvaltningens forsøg på at afveje interesserne i området. Der er dog flere dilemmaer mellem naturinteresser og det generelle ønske om udvikling af området. Dilemmaerne er svært løselige og er beskrevet i følgende afsnit.
Inkorporering af naturværdier
En stor del af planområdet er i Hedensted Kommuneplan 2021-2033 udpeget som område med Potentielle økologiske forbindelser og Potentielle naturbeskyttelsesinteresser. Se bilag 5. De økologiske forbindelser og potentielle naturbeskyttelsesinteresser skal indtænkes i planen, så byggeri og anlæg ikke forringer mulighederne for, at naturværdierne og arternes spredningsveje kan bevares og udbygges.
På baggrund af ovenstående udpegninger holdes en respektafstand mellem boligbebyggelse og vandløbene mod nord, Tagkær Grøft og Gesager Å, på cirka 50 meter. Det er projektudviklers vision at tilføre mere natur til planområdet, end hvad der er i dag. Se bilag 6 med angivelse af eksisterende og fremtidige naturkorridorer i henhold til Grønt Danmarkskort og den fremtidge grønne struktur i området.
Der er registreret beskyttet natur i den østlige del af lokalplanområdet. Se bilag 7 for en uddybende vurdering af den beskyttede natur i planområdet.
Forvaltningen vurderer, at den ønskede indkørselsvej til området fra Vestre Ringvej vil medføre en væsentlig tilstandsændring af beskyttet natur, hvilket er i uoverensstemmelse med naturbeskyttelseslovens §3. Hedensted Kommune har mulighed for, i særlige tilfælde, at dispensere til projekter, der vil påvirke et §3-beskyttet naturareal. Eventuel dispensation kan dog som udgangspunkt kun gives til naturforbedrende tiltag. Andre projekter skal have samfundsmæssige interesser som for eksempel motorvej eller togbaner.
Ønsker Kommunalbestyrelsen at dispensere til vejadgang til dette boligområde ud fra andre hensyn end det naturfaglige, foreslår forvaltningen, at en dispensation fra naturbeskyttelseslovens §3 i denne sag vil bygge på nedenstående argumentation. Hvorvidt projektet kan siges at have samfundsmæssige interesser eller at bidrage til naturforbedrende tiltag, vurderer forvaltningen som værende usikkert.
Forhold der skal undersøges nærmere og tages højde for i planlægningen
Der er en række forhold, beskrevet i bilag 8 om vandhåndtering, vandløb, bilag IV-art, grundvand, støj og lugt, der skal undersøges nærmere og tages højde for i forbindelse med planlægningen. Der udarbejdes en miljøvurdering, hvor forholdene vil blive belyst.
Kommuneplantillæg nr. 10 – Boliger i Hedensted Kommune
Planområdet er på nuværende tidspunkt ikke omfattet af rammerne i Hedensted Kommuneplan 2021-2033. Der er imidlertid igangsat planlægning for nye boligudlæg i Hedensted Kommune, hvor blandt andet det ønskede areal indgår som et areal, der bliver udlagt til boliger. Projektet er i overensstemmelse med forslag til kommuneplantillæg nr. 10 for boligudlæg i Hedensted Kommune. Kommuneplantillæg nr. 10 skal vedtages endeligt, før lokalplanen for det ønskede projekt kan endeligt vedtages.
Eksisterende forhold
Planområdet omfatter matr. nr. 9kg Hedensted By, Hedensted og del af matr. nr. 1ez, 7a og 7lø Hedensted By, Hedensted samt matr. nr. 8n Gammelsole By, Ø. Snede og del af matr. nr. 17d, 17a, 6d og 6z Gammelsole By, Ø. Snede. Lokalplanområdet udgør et areal på cirka 18,1 hektar. Planområdet ligger i overgangen mellem det åbne landskab og et eksisterende parcelhusområde i det vestlige Hedensted. Området afgrænses mod øst af Vestre Ringvej, og imod nord af vandløbet Tagkær Grøft samt landbrugsarealer. Mod vest afgrænses området af landbrugsarealer og en enkelt landejendom. Området afgrænses mod syd af Gesager Å, en landejendom, en minkfarm og et solvarmeanlæg.
Forsyning
Spildevand:Planområdet er i dag ikke omfattet af Hedensted Kommunes Spildevandsplan og er ikke kloakeret. Der skal derfor indledes en dialog med Hedensted Spildevand A/S om at få området spildevandskloakeret. Der skal skrives et tillæg til spildevandsplanen, hvis man vil tilslutte spildevandet til Hedensted Spildevand A/S’ systemer.
Regnvand: Overfladevand skal som udgangspunkt håndteres inden for lokalplanområdet, og nedsivningsforholdende skal derfor undersøges. Størstedelen af planområdet er beliggende i OSD-område. Kun et mindre område i det sydøstlige hjørne er undtaget, men det er til gengæld i indvindingsopland til Daugård Vandværk. Det vil sige, at der vil blive stillet skærpede krav til nedsivning af regnvand, som indeholder forurenende stoffer. Blandt andet må regnvand fra tagpap, zink, kobber og parkeringspladser ikke nedsives via faskine.
Drikkevand: Området ligger i Hedensted vandværks forsyningsområde og forventes forsynet med drikkevand herfra.
Varme: Planområdet ligger ikke i et område, hvor der på nuværende tidspunkt er mulighed for fjernvarmeforsyning. Der vil eventuelt skulle udarbejdes og godkendes et projektforslag for fjernvarme i området.
Miljøvurdering
Planlægningen skal miljøvurderes, idet forvaltningen vurderer, at planlægningen vil kunne påvirke miljøet væsentligt.
Bemyndigelse
Den kommende lokalplan vil være en almindelig lokalplan uden kommuneplantillæg. Kommunalbestyrelsen har på mødet den 26. oktober 2022 delegeret kompetencen til behandlingen af forslag og endelig vedtagelse af sådanne planer til Udvalget for Teknik & Miljø eller forvaltningen, hvis planforslaget holder sig inden for de principper, Kommunalbestyrelsen vedtog ved igangsættelse. Forslaget til lokalplanen vil derfor blive sendt til behandling i Udvalget for Teknik & Miljø. Såfremt der ikke kommer høringssvar eller enkelte høringssvar af teknisk karakter vil forvaltningen vedtage og offentliggøre lokalplanen endeligt, og efterfølgende orientere Udvalget for Teknik & Miljø.
Beslutningen meddeles ansøgeren.
Planforslaget vil blive offentliggjort i henhold til planlovens § 24-26.
Lokalplan udarbejdes efter Lov om planlægning, LBK nr. 1157 af 1. juli 2020, § 13 stk. 2.
Miljøvurderingen udarbejdes efter Lov om miljøvurdering af planer og programmer og af konkrete projekter (VVM), LBK nr. 4 af 3. januar 2023, § 8, stk. 2.
Udvalget for Vækst & Klima anbefaler Kommunalbestyrelsen
-
at beslutte, om forvaltningen skal gå videre med planlægning for Helheden, som beskrevet i sagen.
-
at oversende sagen til Budget 2024.
Fraværende: Jacob Ejs