Kommunalbestyrelsen skal tage stilling til godkendelse af Skema A til opførsel af 19 almene ældreboliger ved Frederiksbergvej i Løsning.
Den samlede udgift for projektet er i Skema A på 48,3 mio. kr, hvilket er tilsvarende det maksimale rammebeløb.
Hedensted Kommune skal afholde 10 % i kommunal grundkapital til Landsbyggefonden, svarende til 4,8 mio. kr. Den resterende finansiering består af realkreditlån for 42,5 mio. kr og 1 mio. kr i beboerindskud. For realkreditlånet skal Hedensted Kommune stille garanti for den del af lånet, som ligger ud over 60 % af ejendommens værdi. Lånegarantien vil ikke påvirke kommunens låneramme.
Salgsindtægten er allerede budgetlagt med en indtægt på 5,33 mio. kr. Det betyder, at indskud i Landsbyggefonden med 4,8 mio. kr vil være et forbrug af kassebeholdningen.
Økonomi har ikke yderligere bemærkninger til de økonomiske aspekter.
Som led i byfornyelsen i Løsning blev det i 2018 af Byråddet besluttet, at der skulle opkøbes 3 nedslidte erhvervsejendomme på Jernbanegade og Frederiksbergvej til nedrivning og genopførelse af boliger i henhold til lokalplan 1123.
Kommunalbestyrelsen besluttede den 28. april 2021, sag nr. 94, at udbyde ejendommen Jernbanegade 40B, Frederiksbergvej 25-27 og Frederiksbergvej 31 til salg.
Kommunalbestyrelsen godkendte den 31. august 2022, sag nr. 143, en prioriteret rækkefølge for de sager om almene boliger, som forvaltningen havde modtaget.
Kommunalbestyrelsen godkendte den 21. december 2022, sag nr. 276, det forlagte købstilbud fra Projektselskabet SSD 01 ApS på 5,330 mio. kr med henblik på gennemførelse af et blandet bolig- og erhvervsprojekt i en delegeret bygherremodel indeholdende private boliger, almene ældreboliger og et tankanlæg.
De 19 planlagte rækkehuse er beliggende på Jernbanegade 40, Frederiksbergvej 25-27 og Frederiksbergvej 31 i Løsning.
Projektet opføres som en delegeret bygherremodel, som indeholder private boliger, almene ældreboliger og et tankanlæg. På sigt nedlægges tankanlægget og omdannes til parkeringsplads.
Den almene boligdel overtages først ved færdiggørelse til det almene boligselskab Alfabo.
Grunden har i alt været udbudt til salg fire gange.
Første udbud i august 2021, hvor det indkommende bud ikke var konditionsmæssigt, da byder tager forbehold for evt. yderligere jordforurening end det der er kortlagt. Buddet forkastes.
Andet udbud i maj 2022, hvor det indkommende bud ikke var konditionsmæssigt pga. vandrette lejlighedsskel, som ikke er i overensstemmelse med lokalplan. Buddet forkastes.
Tredje udbud i august 2022, hvor det indkommende bud ikke var konditionsmæssigt pga. vandrette lejlighedsskel, som ikke er i overensstemmelse med lokalplan. Buddet forkastes.
Fjerde udbud i september 2022, hvor budgiver er den samme som ved tredje udbud, men denne gang har de tilrettet tilbuddet, så det er i henhold til lokalplanen. Buddet godkendes af Kommunalbestyrelsen den 21. december 2022.
Buddet er godkendt med henblik på gennemførelse af et blandet bolig- og erhvervsprojekt i en delegeret bygherremodel indeholdende to private boliger, 19 almene ældreboliger samt et tankanlæg. Det almene boligselskab må f.eks. ikke drive erhvervsvirksomhed, som et tankanlæg. For at sikre en bedre økonomi i projektet for selskabet opføres ligeledes to private boliger, som enten udbydes til salg eller leje efterfølgende af den private bygherre.
Byggeriet af de 19 almene ældreboliger sker i samarbejde med en privat bygherre. Byggeriet kan ikke realiseres af den almeneboligorganisation alene, da der sker en sammenfletning af de almene boliger og et privat byggeri. Derfor sker byggeriet efter en delegerede bygherremodel. Med modellen delegerer en almen boligorganisation bygherrerollen til den private part. Herefter varetager den private part - som en art fuldmægtig - den almene boligafdelings forpligtelser efter almenboligloven, udbudsretten og den øvrige lovgivning i forbindelse med opførelse af byggeriet. Når byggeriet er færdigt overtager det almene boligselskab de 19 ældreboliger og fælleshuset. De to private boliger samt tankanlægget forbliver selskabets ejendom.
Projektet
Projektet omfatter i alt 21 boliger og et fælleshus.
Boligfordelingen fordeles således:
14 stk. almene 3 rums ældreboliger på cirka 85 m2, svarende til i alt cirka 1.190 m2.
5 stk. almene 4 rums ældreboliger på cirka 104 m2, svarende til i alt cirka 520 m2.
Der opføres endvidere et fælleshus på cirka 100 m2.
Det samlede støtteberettigede boligareal er cirka 1.810 m2.
Herudover opføres der 2 stk. private boliger på 110 m2, som tilhører projektselskabet og derfor ikke er relevante at medregne i det almene areal.
Boligernes areal gennemsnit er 90 m2.
Der etableres depotrum til samtlige boliger samt affaldsterminaler i terræn.
Husleje
Den foreløbige husleje for boligerne er beregnet således:
Bolig på 104 m2 har en foreløbig husleje på kr 9.594 pr. måned.
Bolig på 85 m2 har en foreløbig husleje på kr 7.841 pr. måned.
Da projektet i forbindelse med tilbudsgivningen er forudsat udført som ældreboliger, skal det aftales med kommunen, hvorledes udlejningen skal finde sted. Dette vil ske på et senere tidspunkt i projektet.
Byggetid
Skema B forventes fremsendt sommer 2023.
Forventet byggestart er maj 2023 (nedrivning).
Byggeperiode cirka 24 måneder med forventet indflytning den 1. maj 2025.
Udbud
Projektet gennemføres i en delegeret bygherremodel, hvor den delegerede bygherre, Projektselskabet SSD 01 ApS, CVR 43495259, overtager boligorganisationens forpligtigelser i forhold til udbud med videre.
Almindelige betingelser
Vedrørende ABR og ABT18 forventes det, at begge kan lægge til grund for projektet uden afvigelser.
Regulering af maksimumbeløb
Indberetningen til Landsbyggefonden via BOSSINF tager udgangspunkt i 2023 maksimumbeløbene. Ved sagens afslutning, ved Skema C, sker indeksregulering hvor indeksreguleringsbeløbet forhøjer sagens samlede anskaffelsessum med det faktiske indeks udover maksimumsbeløbet jf. Bekendtgørelse om støtte til almene boliger m.v., Kap. 4 § 13, stk. 3 og i henhold til ABT18 og i henhold til tilbudsbrevet.
Prioritering af nye almene boliger
Projektet er ikke omfattet af prioriteringen af nye almene boliger, som Kommunalbestyrelsen besluttede på mødet den 31. august 2022.
Dette projekt er indkommet på baggrund af et udbud og efterfølgende salg af kommunal jord, hvor det tilbud, som Kommunalbestyrelsen har godkendt, indeholdt almene boliger.
Udgangspunktet i dette udbud har været, at udbyde til både private projektudviklere og de almene boligselskaber.
Nye ønsker til almene boliger, som indkommer uden de er del af et kommunalt udbud eller køb af kommunal jord på almindelige vilkår, vil blive samlet og forelagt Kommunalbestyrelsen til prioritering årligt, på samme måde som det blev gjort på mødet den 31. august 2022, som del af en kommende procedure for udvikling af almene boliger.
Alfabo meddeles beslutningen.
Lov om almene boliger §§ 90-92
Bekendtgørelse om støtte til almene boliger m.v., Kap. 4 §13, stk 3
Lånebekendtgørelse § 2
| at | Skema A for opførsel af 19 almene ældreboliger ved Frederiksbergvej i Løsning godkendes, med en anskaffelsessum på 48,3 mio. kr. |
| at | der ydes kommunal grundkapital indskud på 4,8 mio. kr. |
| at | de 4,8 mio. kr i kommunal grundkapital til indskud i Landsbyggefonden finansieres via kassebeholdningen |
| at | der gives tilsagn om lånegaranti efter gældende regler |
Udvalget for Vækst & Klima anbefaler Kommunalbestyrelsen at godkende sagen som indstillet.