Kommunalbestyrelsen skal beslutte, om Kommuneplantillæg nummer 1 til Hedensted Kommuneplan 2021-2033 og Lokalplan 1167 for boliger ved Veronavej i Hedensted skal vedtages endeligt. Kommunalbestyrelsen skal samtidig tage stilling til de indkomne bemærkninger, og om forvaltningen skal lave et forslag til en administrationspraksis for mikrofortætning i eksisterende boligområder til politisk behandling.
Ingen bemærkninger
Udvalget for Politisk Koordination og Økonomi godkendte på mødet den 14. juni 2021, under punkt 164, hovedprincipperne for udarbejdelse af planforslagene.
Forslagene blev vedtaget af Byrådet på mødet den 15. december 2021 under punkt 245.
Kommuneplantillæg
Lokalplanområdet er i dag omfattet af Kommuneplanramme 5.B.30, der udlægger arealet til åben-lav boligbebyggelse med maksimal bebyggelsesprocent på 30, maksimal etageantal på 2 og maksimal bygningshøjde på 8,5 meter.
Der er i forbindelse med lokalplanforslaget udarbejdet et forslag til Kommuneplantillæg nummer 1, som omfatter et større område end lokalplanområdet. Afgrænsningen af kommuneplantillægget er større, da der er tilsvarende tæt-lav bebyggelse inden for rammen til åben-lav.
Forslag til Kommuneplantillæg nummer 1 sikrer derfor både anvendelsen til tæt-lav og åben-lav boliger. Kommuneplantillægget omfatter området vest for Østre Ringgade og nord for Præstegårdsvej, som med en ny ramme udlægges til et blandet boligområde, hvor bebyggelsesprocenten hæves til 40. De øvrige bestemmelser i rammen fastholdes.
Lokalplan
Lokalplanområdet ligger centralt i Hedensted afgrænset af kirkegården mod nord og eksisterende boligområder mod syd, øst og vest. Området ligger tæt på både udvalgs- og dagligvarebutikker, skole, kirke og togstation.
Lokalplan 1167 muliggør opførelsen af bynære og ældrevenlige tæt-lav boliger. Lokalplanområdet har vejadgang fra Veronavej og bygges ud fra en samlet bebyggelsesplan. Lokalplanen fastsætter, at bebyggelsen skal opføres som dobbelthuse med tilhørende have. Herudover må der etableres carport og udhus. Boligerne skal have sadeltag og muret gavle og skal opføres i en etage med en maksimal bygningshøjde på 6 meter. Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 40 % for det enkelte jordstykke.
Lokalplanområdet er beliggende i et eksisterende boligområde til åben-lav, og er i Kommuneplan 2021-2033 omfattet af kirkens næromgivelser. Derfor er der lagt vægt på, at boligerne indpasses i de eksisterende omgivelser samt kulturmiljøet omkring kirken.
Høring
Planforslagene har været i høring i perioden fra den 17. januar 2022 til den 14. marts 2022.
Der er i høringsperioden indkommet to bemærkninger. Et fra Haderslev Stift og Hedensted Kirke, der ingen bemærkninger har, idet de vurderer, at planlægningen ikke vil have en negativ påvirkning på kirkens omgivelser.
Derudover er der indkommet en bemærkning til kommuneplantillægget. Borgeren synes, det er en dårlig idé, at der bygges tættere og højere, da det kan have store konsekvenser for dem, som bor i ældre huse. Se høringssvarene på bilag 2.
Forvaltningens bemærkninger:
Kommuneplantillægget ændrer ikke på bebyggelsens højde, men tillægget øger bebyggelsesprocenten fra 30 til 40. Bortset fra lokalplan 1167 er området, der er omfattet af kommuneplantillægget, ikke lokalplanlagt. Det betyder, at byggetilladelser gives ud fra bygningsreglementet, der fastsætter en bebyggelsesprocent på 30 for åben-lav og 40 for tæt-lav. Det betyder, at de eksisterende parcelhuse ikke kan bygge mere end de 30%, som er gældende på nuværende tidspunkt. Bygges der tæt-lav, for eksempel ved opkøb flere ejendomme, kan 40% af arealet bebygges.
Forvaltningen vurderer, at høringssvaret ikke giver anledning til ændringer i de konkrete planer, som dette dagsordenspunkt behandler.
Dilemmaer omkring microfortætning.
Der er en generel tendens til, at ældre parcelhuse bliver købt op og erstattet af dobbelt- eller rækkehuse – en slag mikrofortætningsprojekter, som sker i ikke-lokalplanlagte områder, hvor en kommuneplanramme muliggør det. Vedlagte Bilag 5 giver et visuelt billede på denne proces.
Mikrofortætning kan være en måde at skabe vækst uden at udlægge nye arealer til boligformål og uden ny lokalplanlægning. Mikrofortætning af åben-lav boliggrunde sker som knopskydninger flere steder i centerbyerne (i Hedensted særligt omkring Præstevænget). Det sker igennem byggetilladelser, der gives ud fra en helhedsvurdering af det pågældende projekt.
Udviklingen vil her blive drevet af hovedsageligt mindre, lokale bygmestre, der køber parcelhuse op og opfører nye boliger. Udfordringen ved mikrofortætning kan være, at den nye bebyggelse adskiller sig væsentlig fra resten af kvarteret og derfor bryder med ’forventningsafstemningen’ omkring byggeri i området, ligesom mikrofortætning kan udfordre eksisterende infrastruktur, skabe behov for nye grønne områder og lignende. Over lang tid kan mikrofortætning skabe væsentlige forandringer, som måske havde været hensigtsmæssige at styre gennem planlægning, hvis Kommunalbestyrelsen ønsker at fastholde bestemte kvaliteter eller forhold i de boligområder, der mikrofortættes.
Konkret eksempel på microfortætning
Der er inden for den nye kommuneplanramme fremsendt byggeansøgninger på Præstegårdsvej 3 og 5 i Hedensted. Byggeansøgningerne går på at mikrofortætte området ved at opføre to åben-lav boliger på hver ejendom, i alt fire boliger, hvilket der kan gives tilladelse til i henhold til Bygningsreglementet. Selvom der kommer to boliger på hver af grundene, så må bebyggelsesprocenten stadig ikke overstige 30%. Der er dog tale om et to-families hus frem for et en-families hus, hvilket kan medføre mere trafik på vejene, og derved påvirke omgivelserne. Med Kommuneplantillæg nummer 1 kan der ligeledes opføres tæt-lav boliger med en bebyggelsesprocent på 40 inden for området. Se bilag 5 for forskellen på tæt-lav og åben-lav på små grunde.
Muligheder for at regulere mikrofortætning
Mikrofortætning kan over tid reguleres i kommune- og lokalplanplanlægning, hvori der kan stilles krav om mindste grundstørrelser og krav til andelen af friarealer i forbindelse med opførelsen af tæt-lav boliger.
En her og nu løsning vil være, at forvaltningen laver en administrationspraksis for mikrofortætning i eksisterende boligområder for at optimere og smidiggøre sagsbehandlingen, så der ikke skal lokalplanlægges for små områder.
Planerne offentliggøres i henhold til planlovens §§ 30, 31.
Kommuneplantillæg: Lov om planlægning, LBK nr. 1157 af 1. juli 2020, §§ 23 c, og 30
Lokalplan: Lov om planlægning, LBK nr. 1157 af 1. juli 2020, § 13 stk. 2, §§ 30 og 31
| at | Kommuneplantillæg nummer 1 vedtages endeligt uden ændringer |
| at | Lokalplan 1167 vedtages endeligt uden ændringer |
| at | forvaltningen udarbejder et forslag til en administrationspraksis for mikrofortætning i eksisterende boligområder til politisk behandling. |
Udvalget for Vækst og Klima anbefaler Kommunalbestyrelse at godkende forvaltningens indstilling.