Udvalget for Teknik & Miljø skal tage stilling til administrationspraksis for sommerhusområderne.
Ingen bemærkninger
Bygningsreglementets rammer
Byggerier skal følge bestemmelserne i bygningsreglementet. En del af bygningsreglementet er byggeretten. Byggeretten sætter en række rammer for byggeriet. Hvis man holder sig indenfor byggeretten, kan forvaltningen ikke nægte at give byggetilladelse til det ansøgte.
Byggerettens rammer for højder på sommerhuse er ikke præcise, og derfor ender forvaltningen i en fortolkning af rammerne.
I byggeretten står der om højder på sommerhuse (uddrag af §178):
Ved sommerhuse kan kommunalbestyrelsen ikke nægte at godkende en bygnings etageantal, højde og afstandsforhold, når følgende betingelser er opfyldt:
1) Maksimalt en etage.
2) Maksimal højde for tag er 5,0 meter.
3) Maksimal højde for ydervæg langs mindst en langside er 3,0 meter.
I vejledningen til byggeretten for § 178 står følgende:
Såfremt den eksisterende bebyggelse i området overvejende er opført på anden måde end angivet i § 178, stk. 1, nr. 1-4, i henseende til bygningshøjde og udnyttelse af tagetage, kan ny bebyggelse opføres efter helhedsvurderingen i §§ 187-195 med henblik på at tilpasse ny bebyggelse efter områdets karakter.
I vejledningen er indsat en illustration til beskrivelse af højder for sommerhuse. Se bilag nummer 1.
Forvaltningens fortolkning af denne ramme er restriktiv, idet forvaltningen forholder sig til to ting i ovenstående:
Flade tage kan godt rummes i byggeretten, hvis de holder sig indenfor rammen, som vist på bilag nummer 2.
Forvaltningens vurdering
Forvaltningen oplever flere og flere sommerhuse, der ønskes bygget som bokse, hvor den højeste boks er 5 meter høj, samt en arealmæssigt mindre boks der er maksimalt 3 meter høj.
Disse sommerhuse ønskes oftest bygget med en høj sokkel, der kan give en bedre udsigt til natur, men desværre også til naboer.
Forvaltningen oplever flere klager over denne type sommerhusbyggeri, end ved andre mere klassike bebyggelser, hvor sokler holdes nærmere jorden og derved ikke giver risiko for forøgede og unødvendige indbliksgener.
Forvaltningen mener, at hvis denne type sommerhusudformning tillades, vil kommunen kunne forvente en meget anderledes udvikling og udseende af sommerhusområderne.
Selvom sommerhusene ikke kommer til at ligge tættere på hinanden, vil de i højere grad opleves mere som et parcelhusområde, hvor man må tåle en større grad af indsigtsgener, fordi de primære opholdrum i sommerhusene vil være hævet op i circa 1,8 meters højde. Se bilag nummer 3.
Denne situation vil ikke være til stede i samme omfang, hvis der bygges traditionelt.
Oplevelse af etager
Jævnfør § 178 må der kun bygges i 1 etage. Ligesom paragraffen er åben for fortolkning omkring højder, er vurderingen af om et byggeri er i 1 eller 2 etager ikke kun en praktisk betragtning om der er 2 etager, men også en vurdering af om et byggeri syner af 2 etager.
Et traditionelt sommerhus med saddeltag til maksimum 5 meters højde og 3 meter høje facader, vil på grund af den skrånende tagflade synes lavere end en boks, der er 5 meter høj. Se bilag nummer 4.
Udvikling
Sommerhuse har i tidens løb udviklet sig fra ganske små primitive bebyggelser på 20 til 30 kvadratmeter, over det, der i dag bredt set, betragtes som typiske sommerhuse med saddeltag på ca. 80 til 100 kvadratmeter og til det, der typisk ansøges om i dag, hvor bebyggelsesprocenten udnyttes maksimalt. Det betyder, at der findes sommerhuse på størrelse med enfamiliehuse og som er islorede til at leve op til kravene for enfamiliehuse, så man på sigt vil kunne leve komfortabelt hele året.
Når disse større (arealmæssigt) sommerhuse så samtidigt opføres som bokse på 5 meters højde med fladt tag, vil et sommerhusområde opleves som meget tættere bebygget.
Forvaltningen ønsker ikke at bremse udviklingen af sommerhusområderne, men at kommunens politikere kender konsekvensen for oplevelsen af sommerhusområderne, og risici for klager og utilfredshed, som følger med denne størrelse sommerhuse.
Forvaltnigen indstiller, at udvalget tager stilling til følgende:
Andreas Østerbye kommer og præsenterer sagen på mødet.
Byggeloven og Bygningsreglementet 2018
at | udvalget tager stilling til administrationspraksis for sommerhusområderne. |
At der udarbejdes et administrationsgrundlag for sommerhusområder, hvor udvalget beslutter, hvordan forvaltningen fortolker blandt andet byggerettens § 178 højdekrav med mere.