Udvalget for Teknik skal tage stilling til dispensation fra Lokalplan 1034, Erhvervsområdet Kildeparken 2. og 3. etape.
Ingen bemærkninger.
Byrådet besluttede den 24. februar 2021 at sende et areal på 194.100 m2 erhvervsjord i Kildeparken, Hedensted, i udbud i perioden 25. februar - 11. marts 2021.
Byrådet besluttede den 24. marts 2021 at sælge jorden, og at Udvalget for Teknik løbende skal inddrages i planlægnings- og byggeprocessen.
Virksomheden Normal ønsker at etablere en større lager- og logistikbebyggelse med tilhørende anlæg inden for Lokalplan 1034’s delområde 1 og kommuneplanramme 5.E.18. Se oversigtskort på bilag 1.
Byggeriet består af en lagerbygning, der er ca. 16m høj, ca. 507 m lang og ca. 120 m bred med den længste facade mod motorvejen. Det nærmeste punkt på lagerbygningen ønskes placeret 80 m fra motorvejen tilsvarende virksomheden; Østjysk Våbenhandel, der ligger umiddelbart mod nord. Ud over lagerbygningen opføres der også administrationsbygninger, der er placeret mod Kildeparken. Parkeringspladserne placeres øst for bebyggelsen mod Kildeparken. Situationsplanen er ikke opdateret med det seneste tilkøb af jord, men bebyggelsens og vej-, parkerings- og manøvrearealernes placering er uændret. Projektet kan ses på bilag 2.
Bebyggelsen udtryk, skiltningen, beplantningen og terrænbearbejdningen er ikke færdigbearbejdet endnu.
Vurdering af projektet i forhold til Lokalplan 1034
Det ansøgte er omfattet af lokalplan 1034 erhvervsområdet Kildeparken 2. og 3. etape fra 2008. Lokalplanen udelægger området til let erhverv, der ud fra en helhedsplan viser principperne for, hvordan arealerne kan udvikles. Lokalplanen er udarbejdet efter en samlet tanke om identitet og kvalitet, samt varetagelsen af drikkevandsinteresserne og naturværdierne i og omkring området. Lokalplanen kan ses på bilag 3.
Principperne i strukturplanen for denne del af området består af, at der placeres en bebyggelsesrække langs motorvejen med en vejstruktur, der i etape 3 forsynes fra etape 1. I området lægges en vejstruktur, der kan forsyne området intern, hvorefter den forbindes til Årupvej. Det vurderes, at det ansøgte projekt er i overensstemmelse med principperne i strukturplanen, og sikrer sammenhæng til omgivelserne.
Virksomhedstypen er ikke nævnt på positivlisten (lokalplanens bilag 1) over virksomhedstyper. Erhvervstyper, der ikke er nævnt på listen, kan ansøge om at blive optaget på positivlisten, med henblik på at opnå tilladelse fra Hedensted Kommune til at etablere sig i området, såfremt det kan godtgøres, at virksomhedstypen ikke udgør en trussel mod grundvandet. Den ansøgte anvendelse vurderes at være i overensstemmelse med lokalplanens principper, idet der er tale om en virksomhedstype (lager- og logistikvirksomhed), der vurderes ikke at udgøre en væsentlig fare for grundvandet.
Der er i projektet placeret interne vejanlæg og manøvreareal ud mod E45. Lokalplanen bestemmer at: ”5.11 - Interne vejanlæg, læsseramper og parkeringsarealer må ikke placeres mellem bygningens facadelinie og henholdsvis motorveje E45, Gesagervej og Vestre Ringvej. Parkering skal så vidt muligt placeres foran bebyggelsen mod de interne fordelingsveje Kildeparken, Kildestien og Kildesvinget i en indre gård eller i en p-kælder.”
Bygningen er af sådan en størrelse, at det er nødvendigt af hensyn til logistik og brandsikkerhed at kunne komme til bygningen fra alle sider. Vejdirektoratet vil blive hørt i forbindelse med en dispensation fra lokalplanen. Det vurderes, at såfremt der meddeles dispensation, bør der stilles krav om slørende beplantning eller terrænbearbejdning for at undgå blændingsgener af trafikanter på E45.
Det nærmeste punkt på lagerbygningen ønskes placeret 80 m fra motorvejen tilsvarende virksomheden, Østjysk Våbenhandel, umiddelbart mod nord. Lokalplanen bestemmer at:
”§7.1 - Bebyggelsens placering reguleres overordnet ved facade- og byggelinier som vist på kortbilag 2 og efter følgende principper:
Facadelinie:
Motorvejen E45: 90 m facadelinie målt fra vejmidte. Gesagervej, Vestre Ringvej: 20 m facadelinie målt fra vejskel.
Byggelinie:
Øvrige interne fordelingsveje; Kildeparken, Kildestien og Kildesvinget: 20 m byggelinie målt fra vejskel.”
Bygningens længde mod motorvejen, der svinger svagt mod nordvest, gør, at bygningens placering 80 m fra vejmidte sikrer en optimal udnyttelse af grunden. Vejdirektoratet vil blive hørt i forbindelse med en dispensation. Det vurderes, at placeringen 80 m fra vejmidte kan accepteres, idet virksomheden mod nord har samme placering fra vejmidten.
Det bebyggede areal i projektet er 30,7 % med en bebyggelsesprocent på 37,1 og en belægningsprocent på 60. Lokalplanen bestemmer at: ”§7.5 - Det bebyggede areal må ikke overstige 25 % af den enkelte ejendom.”, ”§7.6 - Det samlede bebyggede og befæstede areal må ikke overstige 50 % af den enkelte ejendom.” og ”§7.7 Bebyggelsesprocenten må maksimalt være 75 for den enkelte ejendom.”
Det vurderes, at der kan meddeles en dispensation til det bebyggede og befæstede areal som ansøgt, da der er tale om et meget langt byggeri, hvor hovedparten er i én etage, hvilket giver et højere bebygget areal. Den samlede bebyggelsesprocent er kun 38 og overholder dermed lokalplanens bestemmelse §7.7. Overfladevandet fra ejendommen håndteres inden for området med en udledningstilladelse til nærmeste vandløb. Set i forhold til andre erhvervsområder i Hedensted Kommune er en befæstelsesprocent på 60 ikke usædvanlig.
Bygningen ønskes opført med en højde på 16 m. Lokalplanen bestemmer at: ”§7.8 - Den maksimale bygningshøjde må ikke overstige 12 m. Bygningshøjden måles fra et af Hedensted Kommune fastlagt niveauplan, til bygningens højeste punkt, dog ikke skorstene og lignende.”
Det vurderes, at bygningshøjden vil være medvirkende til at give det samlede byggeri de rigtige proportioner i forhold til bygningens omfang.
Projektet afviger fra kommuneplanen i forhold til rammens maksimale bebyggelseshøjde på 12 m. Det anbefales i dette konkrete tilfælde at fravige kommuneplanens rammebestemmelser i forhold til byggeriets maksimale højde. Det vurderes, at dispensationen fra lokalplanen, ikke har et sådant omfang, at der er lokalplanpligt efter § 13, stk. 2 eller § 19, stk. 2. Det vurderes, at omstændighederne i det konkrete tilfælde taler for en dispensation, idet der er tale om en virksomhed og en virksomhedstype, der kan placeres i det pågældende erhvervsområde, og ikke udgør en trussel mod drikkevandsinteresserne. Samtidig vurderes dispensationen at overholde de øvrige bestemmelser i rammen og kommuneplanen. Dispensationen vurderes derfor forenelig med kommunens pligt til at virke for kommuneplanens gennemførelse. I øvrigt vil kommuneplanens rammebestemmelse blive revideret ved næste revision.
Bebyggelsen udtryk, skiltningen, beplantningen og terrænbearbejdningen er ikke færdigbearbejdet endnu. Det forventes at blive præsenteret på næste udvalgsmøde.
Beslutningen meddeles ansøger. Dispensationen sendes i høring.
Lov om planlægning, LBK nr. 1157 af 1. juli 2020, §§13 og 19.
at der meddeles dispensation fra §5.11 til vej- og manøvreareal mod E45 med krav om slørende beplantning eller terrænbearbejdning.
at der meddeles dispensation fra §7.1 til placering af lagerbygningen 80 m fra vejmidte.
at der meddeles dispensation fra §§7.5 og 7.6 til det bebyggede areal på 34% og befæstede areal på 60%.
at der meddeles dispensation fra §7.8 til en bygningshøjde på 16 m, og samtidig fraviger kommuneplanens rammebestemmelse om maksimal bygningshøjde.
Godkendt