Udvalget skal drøfte principper for krav til parkering og opholdsarealer ved byomdannelse i Hedensted Midtby.
Ingen bemærkninger
Fritid og Fællesskab har modtaget en ansøgning om ombygning af en forhenværende bank på Vesterbrogade 8-10, 8722 Hedensted til boliger.
Projektet ligger inden for Lokalplan 94, der blandt andet skriver: ”§5.2 Opholds- og legearealer udføres efter byrådets krav”, og ”§6.2 Etablering af P-pladser udføres efter byrådets krav og med grønt islet”. Det skal dog bemærkes, at disse er kompetencenormer, og derfor forudsætter dialog med bygherre, og kan ved uenighed ikke bruges til at håndhæve bestemmelserne. Parkeringsarealer, opholdsarealer og lysforhold skal derfor vurderes ud fra kriterierne i Bygningsreglementet §188, så der sikres tilfredsstillende lysforhold og opholdsarealer i forhold til bebyggelsens anvendelse samt tilstrækkelige parkeringsarealer.
Ejendommen har i dag 3 boliger, og vil efter ombygning have 11 boliger med et samlet boligareal på 840 m2. På ejendommen er der 8 p-pladser.
Der er for 5 af boligerne tiltænkt udearealer på samlet set 242 m2, fordelt på henholdsvis to arealer med 13 m2 i stueplan, samt 53, 78 og 85 m2 på tagdækket. Herudover forventer bygherre at etablere altaner ved 3 af lejlighederne – størrelser herfor er ikke oplyst.
Om parkering oplyses der i ansøgningen:
”På egen grund kan der anvises 8 eksisterende p-pladser, jf. situationsplanen. Der etableres ikke yderligere p-pladser, da ejendommens etageareal ikke udbygges, hvortil det skal bemærkes at bolig 1,2,5 og 6 er mindre lejligheder på 50- 63 m2 og derfor betragtes som studieboliger.
Endvidere er der gode muligheder for offentlig parkering langs med Vesterbrogade.”
Hertil skal det dog bemærkes, at antallet af parkeringspladser ikke er relateret til etageareal, men til antallet af boliger.
Generelt bør studieboliger ikke betragtes som værende uden parkeringsbehov, men eventuelt et mindre behov. Dertil kan projekter aldrig medregne offentlige parkeringspladser i deres parkeringsregnskab.
Således er 3 boliger i stueplan uden direkte adgang til private/semiprivate udearealer. Boligerne har udelukkende adgang til og fra Vesterbrogade og skal derfor gennem offentligt rum for at komme til såvel p-plads som potentielt fælles udeareal.
Ved dialog har bygherre foreslået at undersøge muligheden for at indskrænke de 3 udearealer på tagdækket, for også at kunne tilbyde et fællesareal på tagdækket.
Et alternativ kunne være at udforme indbyggede altaner i bygningens eksisterende vinduespartier. Dette forslag vil dog være ens betydende med, at man skal overføre kvadratmetre, fra de allerede meget små lejligheders indre, til deres nye uderum. Til gengæld vil det også kunne indføre en form for bufferzone mellem gående på gaden og privatlivet inde i boligen. Herved nedbringes også behovet for altid at have trukket gardiner for de eneste vinduer, der kan komme sollys ind af.
Fra erhverv til bolig
Udfordringen kommer grundlæggende af, at projektet er et omdannelsesprojekt, hvor et erhvervsbyggeri bliver til boliger. Ved erhvervsbyggeri stilles kun meget begrænsede krav til blandt andet lysforhold og opholds-/friarealer, idet der ikke er behov for hensyn til et hverdags-/fritidsliv.
Når en erhvervsejendom, der er opført uden ovennævnte hensyn, skal omdannes til beboelse og hverdags-/fritidsliv, følger derfor også behovet for hensyn hertil.
Håndteres disse hensyn ikke, medfører omdannelse fra erhverv til beboelse en stor risiko for bomæssig mistrivsel. Dette for såvel inde- som udeklima (opholds-/friarealer).
Opholdsarealer i kommuneplaner
I forhold til planlægningen har man i nogle kommuner indarbejdet bestemmelser om opholdsarealer i kommuneplanen, hvormed man med planlovens §12 kan sikre et minimum af opholdsarealer, der kan sikre tilfredsstillende bomæssige levevilkår.
I Hedensted Kommuneplan 2017-2029 er der dog kun én ramme, der definerer bestemmelser for opholdsarealer. Den gælder alene for Kuren i Juelsminde.
Det forventes at være et punkt, der tages med i Kommuneplanrevisionen.
Centerby
Nærværende sag er lokaliseret i det centrale Hedensted, der i kommuneplanen er udpeget som centerby. Om centerbyer skriver kommuneplanen: ”Hedensted Kommune vil have imødekommende centerbyer, hvor der er liv mellem husene og plads til udfoldelse. […] Centerbyerne skal med hver deres bymæssige, landskabelige og arkitektoniske karakter fremstå med den stærkest mulige identitet og tiltrækningskraft, der styrker borgernes relation til byen, og samtidig virker positiv overfor nye borgere.”
Masterplanen
Strategien i masterplanen for Hedensted Bymidte er, at Hedensted bymidte tænkes som en række sekvenser af byrum, som tilbyder forskelligartede oplevelser og aktiviteter.
Administrationens vurdering
Generelt vurderer administrationen, at projektet har vanskeligt ved at etablere et acceptabelt opholds- og parkeringsareal på baggrund af følgende:
Udføres opholdsarealer på tagdækket, vil det kræve en ca. 4 meter høj udendørs trappe som adgang. En sådan trappe vil kræve meget plads i det øvrige udeareal – visuelt såvel som fysisk.
Hertil vil den kun, med meget lille sandsynlighed, sikre visuel forbindelse og tilhørsforhold til udearealerne for beboerne i stueplan. Det vil medføre, at beboerne kun i begrænset omfang vil opleve at have tilgængelige udearealer.
Hertil vil der med stor sandsynlighed blive behov for alternativ dagslystilførsel i boligerne under det potentielle udeareal, da boligerne kun får dagslys fra nord.
Det kan således blive nødvendigt med ovenlys, hvormed det allerede udfordrede opholdsareal vil indskrænkes og opdeles af lysskakter, der skal bringe lys ned i boligerne uden at medføre indkigsgener fra opholdsdækket.
Administrationen vurderer, at der bør være 1 p-plads pr. bolig. Der er 8 p-pladser, og der skal kunne anvises 3 p-pladser andet steds.
Beslutningen, om krav til ejendommens udendørs opholdsarealer, vil kunne danne præcedens ved andre lignende ombygningsprojekter. Det bør derfor overvejes at indarbejde rammer for opholdsarealer og parkeringspladser i kommuneplanen. Det bør ligeledes overvejes, om der gennem strategisk planlægning skal etableres grønne arealer i det offentlige byrum, der indbyder til ophold og fællesskab, og som kan supplere de mindre opholdsarealer, der etableres i tilknytning til boligerne.
Beslutningen meddeles ansøgeren.
Bygningsreglementet § 393 - § 402, Ubebyggede arealer ved bebyggelse
| at | der i det konkrete projekt stilles krav om ude- og opholdsarealer på mindst 15% af etagearealet |
| at | der i det konkrete projekt stilles krav om mindst 1 p-plads pr. bolig |
Indstilling godkendt.
Der optages dialog med bygherre på baggrund heraf.