Der skal tages stilling til en principgodkendelse for udarbejdelse af lokalplan nr. 1063 for et boligområde ved Løsningvej, Hedensted.
Ingen bemærkninger.
I 2011 har der været en forespørgsel om mulighed for etablering af 15 boliger på ejendommen matr. nr. 9g, Hedensted By, Hedensted. Det tidligere Teknik- og Miljøudvalg havde sagen til principgodkendelse den 7. marts 2011. Her blev det besluttet, at administrationen skulle gå i dialog med ansøger om hvilke byggemuligheder der er på ejendommen. Der er efterfølgende ikke modtaget et konkret projekt og sagen har derfor ligget i dvale. I begyndelsen af 2014 opstartes en dialog mellem administrationen og ny ejer af ejendommen vedr. lokalplan.
Bonefeld & Bystrup A/S har på vegne af ejer ansøgt om igangsætning af udarbejdelse af lokalplan for et boligområde ved Løsningvej i Hedensted. Grunden fremstår i dag som et grønt ubebygget område mellem et parcelhuskvarter ved Løsningvej og Hovedvejen.
Ejendommen er i dag omfattet af lokalplan 185 for et blandet boligområde. Formåls- og anvendelsesbestemmelser i lokalplan 185 fastsætter, at yderligere udstykning ikke kan finde sted.
Det nye projekt indeholder ønske om at udstykke 6 rækkehuse og 2 parcelhusgrunde ved Løsningvej 20, matr. nr. 9g og Løsningvej 22, matr. nr. 9ga begge Hedensted By, Hedensted med vejadgang via ny stamvej, som udmunder i Løsningvej. Det ansøgte projekt kræver derfor udarbejdelse af en ny lokalplan for området.
Efter en dialog med Hedensted Kommune har Bonefeld & Bystrup A/S udarbejdet en illustrationsplan (se bilag), som skal danne grundlag for en principgodkendelse til udarbejdelse af ny lokalplan for området. Området er omfattet af kommuneplanens rammebestemmelser 5.B.24, som udlægger området til blandet boligområde. Der tillades maksimal bebyggelsesprocent på 40, maksimal bygningshøjde på 8,5 m og maksimum 2 etager. Området ligger i byzone og vil forblive i byzone. Lokalplanområdet er det markerede areal på luftfotoet, som udgør ca. 6300 m².
Ejendommen Løsningvej 20, 8722 Hedensted er pålagt restriktioner i form af en vejbyggelinje fra Hovedvejen. Vejbyggelinjen er 20 m + højde- og passagetillæg fra landevejens midtlinje. Højde- og passagetillæg lyder: ”De anførte byggelinjeafstande forudsætter, at bygningen opføres med jordlinjen i højde med landevejens midtlinje. Er dette ikke tilfældet, skal bygningen rykkes yderligere så meget længere bort fra landevejen, som svarer til 1,5 gange højdeforskellen, foruden den fornødne bredde – mindst 1,0 meter – til passage foran bygningen.”. (se vedhæftet servitut med vejbyggelinje på tegning).
Når en ejendom er pålagt byggelinje efter vejloven, har det den retsvirkning, at der ikke uden vejbestyrelsens tilladelse må opføres nye bygninger, foretages væsentlige ombygninger eller opføres andre anlæg af blivende art (f.eks. parkeringspladser, interne køreveje, faste skilte, grusgrave mv.) på de arealer, som er omfattet af byggelinjer. Vejbyggelinjer skal ud fra en samfundsøkonomisk interesse sikre, at fremtidige vejanlæg (nyanlæg, udvidelse eller omlægning) ikke bliver mere omkostningsfulde ved, at der skal nedrives bygninger eller betales ekstra store erstatninger i forbindelse med ekspropriation. Vejbyggelinjerne sikrer også, at aktiviteter holdes i en passende sikkerhedsmæssig afstand fra trafikken. Formålet er således også at sikre vejens naboer mod person- og materielskade samt støj og andre gener.
Udover ansøgning om igangsætning af udarbejdelse af lokalplan ansøges der samtidig om dispensation fra vejbyggelinjen for så vidt angår vej og vendeplads. Det er administrationens praksis, at der skal undlades at dispensere for dyre indretninger inden for byggelinjerne og, at mindre dyre indretninger (en garage/carport) typisk kan få dispensation på fjernelsesvilkår, der holder vejmyndigheden skadesfri ved en eventuel nedrivning. Den vedhæftede illustrationsplan fra rådgiver mangler at tage hensyn til vejbyggelinjens højde- og passagetillæg hvilket betyder, at både intern vej og bygninger er placeret inden for vejbyggelinjen.
Ejendommen ligger indenfor kommuneplanens fælles planlægningszone for støj, hvilket bevirker at det skal dokumenteres, at det samlede støjniveau er acceptabelt, før der kan planlægges for støjfølsom anvendelse (boliger) på ejendommen.
COWI har i 2011 gennemført en beregning af støjbelastning fra de omkringliggende veje. Her fremgår det at den maksimale grænseværdi for støjpåvirkning overskrides på størstedelen af ejendommen. For at sikre overholdelse af støjgrænseværdien, kan der etableres en 3,5 m til 4 m høj støjskærm mod øst langs Hovedvejen. Skærmhøjden er angivet i forhold til vejkoten (se bilag). Ansøger forslår at støjafskærmningen mod Hovedvejen vil være en del af rækkehusbebyggelsen, således facademuren mod stamvejen etableres i en højde, som sikrer overholdelse af støjgrænseværdien.
Da området allerede er lokalplanlagt og udlagt til ubebygget areal, samt at have en størrelse af ca. 6300 m², vurderes projektet for at være nyt udlæg/byfornyelse og ikke huludfyldning. Ved byfornyelse skal hele området sikres for støjbelastning og derfor vil en støjskærm integreret i rækkehusenes ydre væg ikke være nok. Der skal også støjsikres for de 2 parcelhusgrunde samt udearealer.
Hvis projektet godkendes skal der ved udarbejdelse af lokalplanforslaget indarbejdes, at en forudsætning for at etablere boliger eller tilsvarende i områder, hvor støjen er højere en 58 dB er, at bebyggelsen indrettes med særlig støjisolering eller – afskærmning, så der sikres et forsvarligt støjniveau indendørs – også med åbne vinduer, og der er under 58 dB på alle udendørs opholdsarealer til bebyggelsen.
Det skal belyses, hvordan støjafskærmning og andre foranstaltninger kan sikre, at støjniveauet kommer ned på 58 dB overalt i området – både ved facaderne og på de udendørs opholdsarealer. De støjbegrænsende foranstaltninger bør indarbejdes som forudsætning for den fremtidige anvendelse af området. Jf. vejledning om støj fra veje fra Miljøstyrelsen.
Matr. nr. 9ga er separatkloakeret og ved udmatrikulering vil den nye grund skulle spildevandskloakeres. Matr. nr. 9g vil blive planlagt spildevandskloakeret.
Der er generelt grus og sandforekomster i området og det vurderes derfor ikke at forekomme problemer med regnvandsafledning.
Samlet set finder administrationen, at området ikke er egnet til byudvikling. Den tinglyste vejbyggelinje gør, at en stor del af grunden ikke kan udstykkes, at den resterende del af grunden ikke vil give mange muligheder for et godt boligområde og grundens udformning heller ikke er optimal. Endvidere viser støjmålinger at området er meget problematisk. Administrationen finder, at der umiddelbart ikke forefindes en optimal løsning mod støj fra Hovedvejen og derfor kan det ikke anbefales at dispensere fra vejbyggelinjen for at bygge en støjskærm langs Hovedvejen. På baggrund af ovenstående vurderer administrationen, at projektet ikke bør godkendes.
Såfremt Udvalget for Fritid- og Fællesskab godkender det ansøgte projekt samt illustrationsplanen, så vil forslag til lokalplan 1063 blive udarbejdet af Bonefeld & Bystrup A/S. Miljøscreening udarbejdes af Hedensted Kommune – By & Landskab.
Beslutningen meddeles ansøger.
Bekendtgørelse af lov om planlægning - Planloven.
| at | det tilkendegives, at det ansøgte projekt ikke principgodkendes. |
Indstillingen godkendt.