Økonomiudvalget - Dagsordener og referater

252. Genoptagelse af planlægning for boliger på Kalhavevej i Rask MølleKlik her for at folde ud og læse mere om Genoptagelse af planlægning for boliger på Kalhavevej i Rask Mølle

Sagsnr.: 01.00.05-P00-1-20 Sagsbehandler: Ricco Gylden Jensen

Beslutningstema

Kommunalbestyrelsen skal, på baggrund af indsendt supplerende materiale fra projektudvikler, tage stilling til, om forvaltningen skal genoptage planlægning af boliger på Kalhavevej med udarbejdelse af lokalplan 1161 med tilhørende kommuneplantillæg nr. 5.

Økonomi

Såfremt den endelige beslutning betyder udgifter for Hedensted kommune skal sagen genoptages med henblik på anlægsbevilling.

Økonomi har ikke yderligere bemærkninger vedrørende de økonomiske aspekter.

Historik

19. april 2021:
Udvalget for Politisk Koordination og Økonomi besluttede under pkt. 119, at der udarbejdes en lokalplan med tilhørende kommuneplantillæg og spildevandsplantillæg i overensstemmelse med […] retningslinjer:
Såfremt projektudvikler kan levere et projektforslag, der løser lokalplanområdets bindinger, vil lokalplanen blive udarbejdet efter følgende overordnede retningslinjer:

Anvendelse til åben/lav boligbebyggelse
Bebyggelsesprocenten vil blive fastlagt i overensstemmelse med spildevandsplanstillægget
Grunde må ikke udstykkes større end 3500 m2
En maksimal bygningshøjde på 8,5 meter
Der må max. bygges i 2 etagers højde
Der skal sikres en vejbyggelinje på 4 meter i siden til rabat og fællessti
Der udlægges areal til forsinkelsesbassin
Med forbehold for ændringer efter projektforslagets udarbejdelse

2. maj 2022:

Udvalget for Vækst & Klima besluttede under pkt. 64, på baggrund af de indkomne bemærkninger fra kommuneplantillæggets foroffentlighed og forvaltningens bemærkninger, at der ikke arbejdes videre med planlægning for det ønskede projekt til boligformål øst for Kalhavevej i Rask Mølle.

Under Økonomi oplyst: Prisoverslag på anlægsforslagene for Kalhavevej varierer fra 100.000 – 175.000 kroner.

Udgiften er ikke budgetsat i 2022. Såfremt forslaget skal nyde fremme, skal det medtages i budgetarbejdet for 2023.

12. august 2022:

Projektudvikler har efter dialog med forvaltningen og formandskabet indsendt supplerende materiale, med henblik på at godtgøre at udfordringen med vandhåndteringen er løst.

Sagsfremstilling

Proces frem til nu

Udvalget for Politisk Koordination og Økonomi (PKØ) besluttede 19. april 2021, at starte en planlægningsproces med følgende udgangspunkt: ”Såfremt projektudvikler kan levere et projektforslag, der løser lokalplanområdets bindinger, vil lokalplanen blive udarbejdet efter følgende overordnede retningslinjer”.

Udvikler har siden arbejdet på at løse bindingerne i området. Det har vist sig vanskeligt, hvorfor forvaltningen har måtte bidrage med forslag til en løsning af vejadgang samt indgå i dialog med projektudvikler om håndtering af blandt andet vand.

Særligt bindingen vandhåndtering, har forvaltningen vurderet uløst. Projektudvikler har i processen herfor fremsendt geotekniske undersøgelser (bilag 3) og nedsivningsrapport (bilag 4), samt en vandhåndteringsplan (bilag 5). Med disse dokumenter vurderer projektudvikler, at vandhåndteringsproblemerne er løst.

Forvaltningens vurdering

Forvaltningen ser en række udfordringer i den foreslåede løsning, hvorfor det fremsendte efter forvaltningens vurdering ikke løser de bindinger, der var forudsætningen for byudvikling i området (bilag 7 og 8). Særligt vandhåndteringen giver udfordringer, hvilket uddybes herunder.

Forvaltningen vurderer helt overordnet, at placeringen af det foreslåede bassin skal revideres, hvilket højst sandsynligt vil betyde, at arealet, der kan udnyttes til boligparceller, skal reduceres til 2/3 eller ½ af det foreslåede.

Ændres disponeringen af området skal der fortsat tages hensyn til alle områdets interesser herunder; skovbyggelinje, vejforløb, stiforløb, trafiksikkerhed, vejanlæg på Kalhavevej, fællesarealer, høringssvar og så videre.

Det er fortsat forvaltningens vurdering, at hvis der skal ske en byudvikling øst for Kalhavevej i Rask Mølle, bør dette ses i et større perspektiv, så:

Vejadgangen på Kalhavevej kan forbedres samlet,
Stisystemer og rekreative ruter kan indarbejdes i en større plan til gavn for området og Rask Mølle som helhed,
Vandhåndtering kan samles i et overordnet og optimeret system.

I den gældende kommuneplan er der peget på, at byudvikling i Rask Mølle kan ske mod syd og nord. Forvaltningen vurderer, at særligt byudvikling mod nord omkring skolen, vil være hensigtsmæssigt for de næste 10 til 30 år.

Vandhåndtering

Forvaltningen vurderer, at følgende forhold enten ikke er løst, eller tilstrækkeligt belyst, i det fremsendte materiale:

Nedsivningsrapporten er alene baseret på én boring for hele området, der kan være omfattet af flere jordarter. Der mangler således mere fuldstændigt billede af nedsivningsmulighederne i området. Boringen er foretaget østligst i området, hvor projektudvikler forventede nedsivningsbassinet placeret.
Den geotekniske rapport konkluderer blandt andet, at ”de aktuelle jordarter ikke kan betegnes som veldrænende”, og at grundvand står forholdsvis højt, men også varierende afhængig af årstid og nedbørsforhold.
Langs lokalplanens østligste skel løber Møllebækken, der er udpeget som økologisk forbindelse. Projektudvikler er således også blevet informeret om, at der herfra skal være en 15 meter bred naturbræmme, friholdt for byggeri og anlæg, som tilmed skal kunne håndtere vandløbets naturlige slyngningsændringer og erodering af landskabet. Snittegninger af bassin og terrænregulering (bilag 6) viser, at den foreslåede placering af bassin i plandisponeringen vil kræve en voldopbygning med en bredde på 20 meter og på højest punkt påfyldt cirka 2 meter jord. Volden vil skulle ligge i den påkrævede naturbræmme. Forvaltningen vurderer, at plantegningen må være en grov skitse, da volden er angivet til fortsætte ud af lokalplanområdet og dermed ud i Møllebækken.
Projektudvikler og dennes nedsivningsrapport angiver bassinet som nedsivningsbassin, placeret nærmere Møllebækken end 25 meter.
Projektudvikler er blevet informeret om, at nedsivningsbassiner, inden for en afstand på 25 meter fra et vandløb i henhold til Spildevandsbekendtgørelsen, kræver en udledningstilladelse og hertil, at en udledningstilladelse fra bassinet til den overbelastede Møllebækken, er yderst usandsynlig.
Derved kræver vandhåndteringen i området minimum 25 meters afstand mellem nedsivningsbassin og Møllebækken.
Af fremsendte tegningsmateriale fremgår omfattende terrænregulering i forbindelse med anlæg af bassin, som af såvel plan- som naturforvaltningen vurderes at ville fremstå som et uindpasset teknisk anlæg i landskabet. Brinkhældninger er fra bassinets kronekant og til bassinoverfladen i overensstemmelse med kravet på 1:5, der er en standard for at undgå hegning af bassiner, idet det vurderes at dyr og mennesker selv kan hjælpe sig op af vandet ad denne hældning. Alle forslagets øvrige hældninger i forbindelse med terrænregulering for bassinet, er 1:2 (2,5 gange stejlere end hegningskravet). Det gælder for både terrænjustering over kronekant og for hele voldanlæggets yderside, ned til det §3-beskyttede vandløb Møllebækken. En bæk der ligeledes har en vandoverflade, hvor dyr og mennesker skal kunne hjælpe sig selv op af.
For tilnærmelsesvis opretholdelse af landskaber generelt, anvises sædvanligvis en maksimal terrænregulering på ±0,5 meter, i forhold til eksisterende terræn.
Af fremsendte tegninger, ses både afgravnings- og påfyldningsbehov på op til cirka 2 meter i forbindelse med bassin, og op til cirka 1 meter for veje og trug (bilag 6). Forvaltningen vurderer, at så store terrænreguleringer ikke er muligt at få til at fremstå som tilpasset omgivelserne.
Projektudvikler er blevet informeret om bassinets driftshensyn, herunder vilkår relateret til forskellige bassintyper. Her er eksempelvis et krav til bassin med stående vand, at der skal sikres mulighed for at komme omkring bassinet med oprensningskøretøjer i henhold til Hedensted Spildevands Bygherrevejledning pkt. 4.5, der blandt andet kræver minimum 4 meter bred kørefast belægning med bæreevne på 30 tons. Dette vurderes ikke muligt på den illustrerede vold.

Det har været og er fortsat forvaltningens vurdering, at vandhåndteringen for området ikke er løst med bassinets aktuelle placering og udformning. Hverken i forhold til terrænregulering, brinkhældninger, naturbræmmen, eller nærheden til vandløbet, der medfører behov for en udledningstilladelse, der af myndigheden er vurderet ikke vil blive mulig.

Forvaltningen vurderer derfor, at lokalplanområdets bindinger samlet set ikke er løst, hvorfor forbeholdet fra PKØ fortsat er gældende.

Forvaltningen vurderer, at en udstykning her vil kræve en anden disponering og muligvis en lavere udnyttelsesgrad. Dette forhold har været drøftet med udvikler, herunder hvilke alternative vandhåndteringsløsninger, der kunne tænkes i området.

Direktør for Vækst, Teknik & Fællesskab deltager i Økonomiudvalgets behandling af dette punkt.

Forvaltningen indstiller, 7. november 2022, pkt. 169:

At Kommunalbestyrelsen drøfter, om sagen skal genoptages.

At der, så fremt sagen genoptages, sker følgende:

udarbejdelse af lokalplan og kommuneplantillæg igangsættes i overensstemmelse med de i sagen beskrevne retningslinjer
udvalget i fald af fortsat ønske om videre planlægning for boligformål øst for Kalhavevej i Rask Mølle drøfter anlægsforslagene for Kalhavevej og træffer beslutning om, hvilket anlægsforslag der skal etableres før lokalplan tages i brug (bilag 9)
anlægsprojektet for Kalhavevej finansieres af Hedensted Kommune - sagen skal således genoptages med henblik på bevilling

Beslutning fra Udvalget for Vækst & Klima 2022-2025, 7. november 2022, pkt. 169:

Udvalget for Vækst & Klima anbefaler, at Kommunalbestyrelsen ikke genoptager sagen.

Afbud: Jacob Ejs

Kommunikation

Beslutningen meddeles ansøgeren.

Lovgrundlag

Lokalplan udarbejdes efter Lov om planlægning, LBK nr. 1157 af 1. juli 2020, § 13 stk. 2

Kommuneplantillæg udarbejdes efter Lov om planlægning, LBK nr. 1157 af 1. juli 2020, § 23 c. Hertil Spildevandsbekendtgørelsen, BEK nr 1393 af 21 juni 2021, §§ 19, 37, 38, 40 og 41.

Beslutning

Anbefaling godkendt således, at kommunalbestyrelsen anbefales ikke at genoptage sagen.

Bilag

Print dette punkt