Kommunalbestyrelsen skal tage stilling til hovedprincipper for udarbejdelse af en forvaltningspraksis for byggeri uden lokalplan.
Ingen bemærkninger
Kommunalbestyrelsen godkendte på mødet den 27. april 2022, under punkt 66, at der skal udarbejdes en forvaltningspraksis for byggeri uden lokalplan. Tidligere omtalt som mikrofortætning i eksisterende boligområder.
Økonomiudvalget ønskede på under deres behandling af samme sag, at Udvalget for Vækst & Klima forbereder en temadrøftelse i Kommunalbestyrelsen om byfortætning og attraktive bymidter. Denne temadrøftelse er endnu ikke afholdt.
Forvaltningen oplever en øget interesse for opkøb af parcelhusgrunde, hvor boligerne nedrives, for i stedet at opføre tæt-lav boliger eller åben-lav boliger på små grunde. Hertil oplever forvaltningen bekymringer fra borgere omkring denne udvikling.
Kommunalbestyrelsen besluttede, at der skal udarbejdes en forvaltningspraksis for at skabe fælles retningslinjer for håndteringen af projekter for tæt-lav boliger og åben-lav boliger på små grunde, når forvaltningen vurderer, at projektet ikke er lokalplanpligtigt.
Formålet med forvaltningspraksis
Retningslinjerne er en rettesnor, men ikke direkte bindende. Behandlingen af de konkrete ansøgninger vil altid bero på en helhedsvurdering, i henhold til byggelovens §187.
Forvaltningen har udarbejdet en procesplan for udarbejdelsen af forvaltningspraksissen, som fremgår af bilag 1. En lignende forvaltningspraksis fra Herning Kommune er vedlagt som eksempel, se bilag 2.
Forslag til indhold i forvaltningspraksis
Forvaltningen foreslår, ud fra erfaringer med myndighedsarbejdet på området, følgende principper for byggeri uden lokalplan i eksisterende byområder:
For tæt/lav boligbyggeri (rækkehuse, dobbelthuse):
For åben-lav boligbebyggelse (fritstående huse med en bolig i hver) på små grunde:
De ovenstående principper betyder, at der vil kunne etableres grunde under henholdsvis 400 og 700 m2, såfremt der udlægges grønne områder, som en del af bebyggelsen, til at skabe fælles luft og samlingssteder uden for boligernes egne haver.
De ovenstående principper følger Byggeretten i Bygningsreglementet. Byggeretten er en række minimumsregler, der sikrer, at man som bygningsejer kan agere inden for byggeretten, uden at kommunalbestyrelsen kan nægte at godkende det. Dette er der ikke noget nyt i – afgørelser omkring byggesager har også hidtil været underlagt dette regelsæt.
Hvis en bygningsejer ønsker at opføre et byggeri, der ikke er inden for byggeretten, skal kommunalbestyrelsen foretage en helhedsvurdering.
Første kriterie i en helhedsvurdering er, at ”Bebyggelsens samlede omfang skal være hensigtsmæssig i forhold til dens anvendelse og svare til det sædvanlige i karréen, kvarteret eller til det, der tilstræbes i området.” Konkret betyder det, at forvaltningen i helhedsvurderingen vil læne sig op ad områdets eksisterende bebyggelses udseende og grundstørrelser samt ad eventuelle retningslinjer i den for området gældende kommuneplanramme.
I sådan en helhedsvurdering er der et stort spænd, inden for hvilken forvaltningen kan træffe afgørelser. Hvad der er ”godt og skidt” er derfor ikke et facit – men som angivelsen antyder en vurdering. Forvaltningen anbefaler, at en forvaltningspraksis, ud over ovenstående forklaring og principper, suppleres med en række konkrete eksempler på løsninger, som viser hvordan Kommunalbestyrelsen ønsker, at nyt byggeri i eksisterende boligområder skal være.
Det er disse eksempler, der vil sætte retningen for fremtidige helhedsvurderinger og dermed det element i forvaltningspraksissen, som er nyt og vil gøre en forskel.
Forslag til form på forvaltningspraksis
Forvaltningen foreslår, at forvaltningspraksissen vil indeholde følgende:
- Eksempler på tæt-lav boligbebyggelse
- Eksempler på åben-lav boligbebyggelse på små grunde
- Retningslinjer for tæt-lav boligbebyggelse
- Retningslinjer for åben-lav boligbebyggelse på små grunde
Retningslinjerne suppleres med gode eksempler på, hvordan det kan gøres i praksis.
Forvaltningen foreslår, at forvaltningspraksissen bliver forelagt politisk gennem Udvalget for Teknik & Miljø, Økonomiudvalget til beslutning i Kommunalbestyrelsen, sådan at retningslinjer og gode eksempler afspejler Kommunalbestyrelsens ønsker hertil. Udvalget kan her beslutte, i hvilket omfang der skal ske en bredere involvering af Kommunalbestyrelsen, for eksempel på en temadrøftelse, inden sagen sende til behandling i Kommunalbestyrelsen.
Direktør for Vækst, Teknik & Fællesskab deltager i Økonomiudvalgets behandling af dette punkt.
Forvaltningen indstiller, 9. november 2022, pkt. 176:
at der udarbejdes en forvaltningspraksis for byggeri uden lokalplan, i overensstemmelse med den vedlagte procesplan og de ovenstående principper.
at forvaltningen tester de i sagen beskrevne principper af som rettesnor i forbindelse med kommende konkrete byggesager.
at forvaltningspraksissen bliver forelagt politisk gennem Udvalget for Teknik & Miljø og Økonomiudvalget til beslutning i Kommunalbestyrelsen.
at udvalget beslutter i hvilket omfang, der skal ske en bredere involvering af Kommunalbestyrelsen, for eksempel på en temadrøftelse, inden sagen sendes til behandling i Kommunalbestyrelsen.
Beslutning fra Udvalget for Teknik & Miljø 2022-2025, 9. november 2022, pkt. 176:
Udvalget for Teknik & Miljø anbefaler Kommunalbestyrelsen at godkende forvaltningens indstilling.
Indstilles godkendt.